不動産投資の詐欺の手口は？引っかからないための対策方法
不動産投資では、「必ず儲かる」といった甘い言葉で誘う詐欺や、常識を超えた利回りを強調して不良物件へと誘導する詐欺が後を絶ちません。巧妙な手口に惑わされないためには、典型的な事例を知り、冷静に判断するよう心がけましょう。
不動産投資の詐欺でよくある手口は？
手付金詐欺｜相場を超える金額提示には要注意
手付金詐欺は、契約締結後に売主が音信不通になる手口、または不良物件を優良物件と偽る手口があります。特に「人気物件なので今すぐ押さえて」と高額な手付金を迫られる場合は危険です。
手付金の相場は販売価格の5～10％が目安であり、それ以上を要求するケースは要注意です。冷静に金額や条件を見極め、複数の不動産会社を比較することが被害回避へとつながります。
地面師詐欺｜巧妙な偽造書類にだまされない
地面師詐欺とは、土地や建物の所有者になりすまして売却を持ちかける手口です。偽造された身分証や権利証を提示されることも多く、専門家でさえ見抜けない場合もあります。2017年には、大手企業も55億円超の被害に遭った事例が見られました。
湘南エリアでも地面師詐欺の可能性はゼロではなく、売主の本人確認や司法書士の資格確認を徹底することが欠かせません。
二重譲渡詐欺｜早い登記が勝敗を分ける
二重譲渡詐欺は、同じ物件を複数人に売却し、それぞれから代金を受け取るというシンプルかつ極めて悪質な手口です。法律上は最初に登記を完了した人が権利を得るので、気づいた時には購入した物件が他人の所有になってしまう恐れがあります。
契約の際は登記手続きまでの流れを明確にし、信頼できる業者を選ぶことが最善の防止策です。
二重売買契約｜融資目的の二重書類に警戒
二重売買契約は、実際の売買価格と異なる金額が記載された契約書を2通作り、購入者に署名・押印を迫る手口です。金融機関をだます目的で高額に改ざんされる場合があり、知らずに関与すると融資一括返済を求められるリスクもあります。
契約書の金額や内容が一致しているかを確認し、不自然な依頼があれば毅然と断る姿勢で契約の場に臨みましょう。
書類改ざん｜融資を受けやすくする甘言に注意
融資審査を通すために、年収を高く偽ったり勤務先を改ざんしたりするよう不動産会社から勧められるケースがあります。投資家本人が加担すれば、詐欺行為に協力したとして罪に問われる危険性もあるため、提案されても必ず断りましょう。
もし書類改ざんが金融機関に発覚すれば、一括返済を迫られるなど大きな損失に直結します。多少条件が厳しくとも、正しい情報で融資を受けてください。
満室詐欺｜入居状況は必ず確認する
満室詐欺は満室経営を装って投資家を誘う手口です。関係者を一時的に入居させて「高利回りが確実」と見せかけ、売買成立後に退去させる手口が代表例です。
湘南エリアでも、人気物件を装う同様の手口がないとは言えません。契約前には入居時期や入居者属性をチェックし、不自然に同じ時期の入居が続いていないか確認することが被害回避につながります。
囲い込み詐欺｜情報非公開で不利益を生む
囲い込み詐欺とは、仲介業者が売却を依頼された物件を他社に公開せず、自社の顧客だけに売買を成立させる行為です。本来なら広く公開されるべき物件情報の公開範囲が制限されるため、適正な価格で売却できない場合があります。
専任媒介契約を結ぶ際には、実績豊富な不動産会社へ依頼するとともに、契約後、「レインズへの登録状況」を必ず確認することが大切です。
一法人一物件スキーム｜融資隠しは違法行為
一法人一物件スキームは、物件購入のたびに新法人を設立し、過去の融資状況を隠して金融機関から新たに借入を行う方法です。複数の法人を巧妙に使い分けるため一見合法に見えますが、発覚すれば詐欺罪に問われる恐れがあります。
金融機関からの信頼を失えば融資が止まり、投資どころではなくなります。安易な提案には断固として応じないことが重要です。
物件価値や収益を偽装｜相場とかけ離れた数字に注意
物件の価値や収益予想を実際よりも高く見せかける詐欺です。例えば市場価格2,000万円程度の物件を3,000万円と提示したり、月15万円の家賃を25万円と説明するような手口が典型例です。
このような虚偽の情報に惑わされないためには、自身で不動産情報サイトや公的データを調べる習慣が不可欠です。加え、専門家である不動産鑑定士に評価を依頼することで、より客観的に判断できます。
架空物件販売詐欺｜現地確認できない物件に要警戒
架空の物件販売詐欺は、存在しない不動産や販売予定のない物件を持ちかけ、投資金をだまし取る手口です。特に海外や遠隔地の物件は確認が難しいため、詐欺師に狙われやすい傾向があります。
対策としては、必ず登記情報を確認し、現地を訪れることが大切です。物理的に確認できない場合には、信頼できる専門家や現地の弁護士などに調査を依頼しましょう。
サブリース詐欺｜「長期家賃保証」の甘言に潜む落とし穴
サブリース詐欺は「20年間家賃保証」などの条件を提示しながら、後に一方的に減額や契約解除を迫る悪質な手口です。借地借家法では借主が保護されるため、オーナーよりもサブリース会社の立場が強くなる点も問題です。
契約前には条件を長期的に検討し、複数の会社を比較することが重要です。空室保証という言葉に惑わされず、収益性を冷静に判断することが重要です。
投資セミナー詐欺｜無料招待から始まる高額請求
投資セミナー詐欺は「無料セミナー」「特別講演」などの誘い文句で人を集め、後に高額なマニュアルや追加セミナーを売りつける手口です。「必ず儲かる」「確実に値上がりするエリア」といった甘い言葉には注意が必要です。
表面的な成功事例や華やかな体験談に流されず、冷静にセミナー主催者の背景や提供情報の信頼性を確認することが、被害を防ぐために重要です。
不動産投資詐欺にひっかからないための対策
不動産会社の要注意フレーズに注意する
「必ず儲かる」｜投資に絶対は存在しない
不動産投資で「必ず儲かる」と断言する業者は要注意です。投資には必ずリスクが伴い、経済状況や需要変動により損失が出る可能性もあります。信頼できる会社であれば、過去の家賃相場や市場動向を踏まえて、リスクとリターンを併せて説明するもの。片方だけを強調する説明は危険信号といえるでしょう。
冷静に情報を精査し、複数社から意見を聞くことが大切です。
「節税になる」｜一面的なメリット強調に注意
不動産投資による節税は、いわば副次的な効果に過ぎません。
投資の開始直後は支払利息や減価償却費を経費計上できるため、一時的に税還付を受けられる場合もあります。しかし年数が経つと経費は減り、逆に納税負担が増える分岐点が訪れます。
節税だけを強調する営業は誤解を招きやすく、総合的な収益性を無視した危険な提案です。節税を主軸にせず、物件の収益性や将来性を含めた検討が必要です。
「将来絶対値上がりする」｜断定的な将来予測は要警戒
「絶対に値上がりする」との断言は信じてはいけません。不動産価格は景気動向や人口減少、都市開発計画、自然災害など複数の要因で変動し、確実な予測は不可能です。本来なら、過去のデータや市場分析を踏まえて「上昇傾向にあるが下落リスクもある」と説明されるべきでしょう。
値上がりを過信するよりも、現状の収益性や立地、管理体制といった確実に評価できる要素を重視して判断することが大切です。
「頭金不要」｜過大な借入は将来のリスク増大に直結
「頭金不要」は聞こえは良いものの、投資家にとって大きなリスクを伴うことも理解しておきましょう。
通常、不動産投資では一定の頭金が必要であり、それが投資家の資金力を示す目安にもなります。頭金なしでは借入金額が増え、毎月の返済負担が重くなるため、キャッシュフローが悪化しやすくなります。仮に頭金込みで融資を受けられる仕組みがあっても安易に契約せず、信頼できる専門家と十分な検討を行いましょう。
不自然な高収益物件に注意
不動産投資で「年利10％以上」などの常識外れの高収益をうたう案件には注意が必要です。
一般的に、マンション投資の利回りは3～5％程度です。それを大きく上回る場合、修繕費や固定資産税、空室リスクなどのコストが考慮されていない可能性があるのでご注意ください。
収益性を過大に見せることで投資家を誘う典型的な手口でもあるため、周辺の家賃相場や過去の取引事例を必ず確認しましょう。必要に応じて専門家に相談し、冷静な判断を仰ぐことが大切です。
契約前に現地を確認する
不動産投資を検討する際は、契約前に現地確認を行うことが欠かせません。外観やエントランスなどの共用部だけでなく、周辺環境や交通利便性など、書面や写真では伝わらない要素を自分の目で確かめることが重要です。
中古マンションのように、現在入居中で室内を見られない場合には、同物件の空室を確認したり、詳細写真や360度ビューを依頼したりする方法が有効です。できる限り現地に近い情報を収集し、物件の実態を正しく把握してから投資判断することが、将来的なリスクを抑えるうえで大切です。
契約書のリーガルチェック
リーガルチェックとは、契約書の内容を法的な観点から確認し、問題点を洗い出す作業を指します。
不動産投資の契約書は専門用語が多く、解約条件や賃料保証、修繕費の負担区分、固定資産税の取り扱いなど複雑な条項が盛り込まれています。自己判断だけでは重要な部分を見落とすこともあるため、後のトラブル回避のため、契約前に弁護士による契約書の確認を依頼するようおすすめします。
弁護士費用はかかりますが、数千万円規模の投資を守るためには必要な出費です。
信頼できる不動産会社の特徴は？
不動産投資を行う際は、物件だけでなく取引相手の信頼性を確認することも大切です。特に新興企業や知名度の低い業者と契約する場合は、国土交通省の「宅地建物取引業者情報提供サービス」で正規の免許を持っているかどうかを、必ず確認しましょう。
また、その不動産会社の過去の売買実績、利用者からの評価、全日本不動産協会・全国宅地建物取引業協会連合会などの加盟状況、トラブル歴の有無などを確かめれば、社会的な信頼度を測ることもできます。やや手間がかかりますが、詐欺被害を回避するためには大切な工程です。
金融機関との取引が多い
不動産会社を見極めるうえで、金融機関との取引実績が多いかどうかは重要な指標です。現在は金融機関側も取引する不動産業者を選別する傾向が強まっているため、多くの金融機関と継続的に取引している会社は信頼度が高いことが判断できます。
取引金融機関が多ければ、新築や中古、耐用年数を超える物件まで条件に合った融資を検討できる可能性も広がります。投資家にとっては、投資選択肢を増やせる形となります。
売買実績が多い
不動産会社は売買実績が多いほど経験値が蓄積され、投資家に適切なアドバイスを提供できる可能性が高まります。
もちろん実績の少ない会社は信用できない、というわけではありませんが、特別な理由がない限りは豊富な売買実績を持つ会社を選んだほうが無難です。詐欺に遭うリスクは極めて低く、かつニーズに対して適切な提案をしてもらえる可能性が高くなります。
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