キャップレートとは？不動産投資の基礎知識
「キャップレート」は不動産投資を始める際に欠かせない指標の1つです。本記事では、収益性を測る指標としてのキャップレートの特徴や計算方法、利回りとの違などを詳しく解説します。
キャップレートとは
キャップレートは日本語では「還元利回り」や「収益還元率」と呼ばれ、不動産投資においては、物件の適正価格や投資回収期間を見極めるために使われています。
一般的なキャップレートの水準は、賃貸住宅で5～8％、事業用不動産で7～10％。都心部では不動産の需要も価格も高いためキャップレートは低め、逆に郊外や中古物件では高めになる傾向があります。
投資判断においてキャップレートを理解することは、物件の価値を適切に評価する第一歩です。
表面・実質利回りとの違いは？
不動産投資では「表面利回り」「実質利回り」もよく使われます。
表面利回りは「年間の家賃収入 ÷ 不動産価格」で求められ、簡易的に収益性を把握する際に役立つ指標。ただし経費や空室リスクを考慮していないので、実際の収益とは乖離することも少なくありません。
実質利回りは「（家賃収入－諸経費） ÷（不動産価格＋購入諸費用）」で算出され、現実に近い数値を示します。
一方、キャップレートは不動産の適正価格を算定するための指標であり、投資判断において異なる視点からの判断材料になります。
NOIキャップレートとは？
NOIキャップレートとは、不動産の本来の収益力を測るために用いられる指標で、「NOI＝Net Operating Income（営業純利益）」を基に算出されます。
計算式は「（年間家賃収入－経費） ÷ 不動産価格」です。ここでいう経費とは、水道光熱費や固定資産税、損害保険料、管理費など、運営に直接関わる費用全般です。ローン返済や減価償却費は含みません。
例えば、家賃収入96万円、経費12万円、価格2,000万円の場合、NOIキャップレートは約4.2％。この数値を投資判断の参考として活用します。
NCFキャップレートとは？
NCFキャップレートは「Net Cash Flow（純キャッシュフロー）」を基準とする指標で、NOIキャップレートよりも収益と支出を幅広く捉えます。
計算式は「（年間家賃収入＋礼金など）－（経費＋修繕積立金など） ÷ 不動産価格」です。例えば、家賃収入と礼金を合わせ104万円、経費と修繕積立金が24万円、価格2,000万円とすると、NCFキャップレートは約4.0％になります
礼金や修繕費の扱い次第で数値は変動するため、実態に近い収益性を確認したいときに有効です。
キャップレートは高いほうがよい？
キャップレートは物件の収益性を示す数値ですが、「高ければ高いほど優良」という単純な評価はできません。不動産の立地や家賃設定、将来の資産価値によって意味合いが変わるため、数字の背景を理解することが重要です。
安定性の高さを見極める
キャップレートが低くても、駅近や需要の高いエリアでは空室リスクが少なく、長期的に安定した収益を得られる場合があります。逆に数字だけで判断すると、安定した物件を見逃してしまう恐れがある点に注意が必要です。
家賃水準と入居者の動向
キャップレートは家賃収入に影響されます。そのため、仮に相場より高い家賃設定で一時的に利回りが良く見えたとしても、入居者の入れ替え時に下落する可能性があります。適正賃料で継続的に確認することが欠かせません。
物件価格の影響
郊外や築古の物件は価格が低いため、表面上はキャップレートが高くなりやすい特徴があります。しかし修繕費や空室リスクを考慮すると、必ずしも収益性が高いとはいえません。数字の裏に潜むリスクを見極める姿勢が必要です。
キャピタルゲインの可能性
キャップレートが低くても、都心の人気エリアなど将来の資産価値が高い物件では売却益（キャピタルゲイン）を得られる可能性もあります。短期的な利回りではなく、長期的なトータルリターンを視野に入れることが、投資判断の正確性がより高まります。
魅力的な物件は数字が低く出やすい
築浅や好立地などの人気物件は競争が激しく価格が高くなるので、キャップレートは低めに出る傾向があります。ただし、同様の物件では空室が少なく安定収入が期待でき、かつ売却時の価値も維持されやすいため、長期的には優位に働くこともあります。
キャップレートは投資判断に欠かせない指標ですが、「高いから良い」「低いから悪い」とは限りません。立地・家賃設定・修繕費・市場ニーズなど多角的に分析することで、はじめてキャップレートの数値の意味が見えてきます。
湘南エリアでの不動産投資を考える際も、単なる利回りの比較にとどまらず、将来の安定性や資産価値を見据えて判断することが大切です。
物件のキャップレートを調べるには？
キャップレートは投資判断の基礎となる指標ですが、実際の数値を把握するためにはいくつかの方法があります。投資対象となる物件の特徴やデータの入手状況に応じて、複数の手段を使い分けることが大切です。
収入・支出明細から計算する
購入予定の物件について、年間家賃収入や経費などの明細がわかる場合は、NOIをもとに計算できます。「（年間家賃収入－経費）÷不動産価格」の式で求められるため、実際の運営コストを反映させた数値を算出できます。不動産鑑定士に依頼すれば、より精度の高い評価も受けられます。
類似物件のデータを参考にする
物件の詳細な収支情報が入手できない場合は、立地や築年数、間取りが近い物件を調べ、取引価格と家賃から算出する方法があります。国土交通省の「不動産取引価格情報検索」や賃貸サイトの家賃データを活用すれば、目安としてのキャップレートを把握できます。
ただし、物件の条件が完全に一致するわけではないため、参考値としての活用にとどめてください。
公開サイトを活用する
「CaprateMap」など、地域ごとのキャップレートや賃料水準をマップ上で公開しているサイトもあります。エリア全体の傾向をつかむうえで役立ちますが、実際に検討している物件と同条件で運用されたわけではないため、市場環境や築年数の違いを補正する必要があります。
再開発で山や空き地を開拓した湘南エリアだからこそ坂などが多く、立地面も含めて表面的な利回りだけで物件を選ぶと失敗する可能性があります。だからこそ、湘南エリアに拠点を持つ地域事情に精通した不動産投資会社への相談が重要。ここでは、仲介件数・管理戸数・店舗数において実績豊富な会社を紹介します。
寄り添った提案をしてくれる
コンソーシアム
（ユーミーらいふグループ）
関係会社の手配をお任せ
すみふの仲介ステップ
（住友不動産グループ）
全国ネットワークを活かした
（東急不動産ホールディングスグループ）
選定条件：「湘南 不動産投資」Google検索で公式HPが確認できた会社のうち、湘南エリア5市（平塚市・藤沢市・茅ヶ崎市・秦野市・伊勢原市）に拠点がある24社の中から、下記条件でピックアップ。（2023年8月23日時点の調査）
湘南ユーミーまちづくりコンソーシアム：神奈川に本社のある企業のなかで仲介件数最多（2021年10月～2022年9月統計より）https://www.zenchin.com/news/content-747.php
住友不動産販売：流通大手各社のなかで店舗数最多（2022年統計より）https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/toukei/202209/202209_3ryutsu.pdf
東急リバブル：湘南エリアに直営店拠点のある企業のなかで管理戸数最多（2021年10月～2022年9月統計より）https://www.zenchin.com/news/2023150.php
