定期借地権付き物件とは
ここでは、「定期借地権付き物件」についてまとめています。借地権とはなにかをはじめとして、定期借地権付き物件のメリットや投資時の注意点についてご紹介します。
そもそも借地権とは？
借地権とは、「土地の持ち主に地代を支払い、土地を借りる権利」です。
土地を購入した場合は「所有権」を得ますが、土地を借りた場合は「借地権」を持つことになります。
たとえば、家を購入する際には、土地と建物を購入するのが一般的です。しかし、土地を借りて建物だけを購入するケースもあるでしょう。土地を借りている場合、その土地の所有権は土地の持ち主にあります。
定期借地権付き物件とは？
「定期借地権付き物件」は、不動産関連で目にすることがある言葉です。
借地権には、「旧法借地権」「普通借地権」「定期借地権」といった種類があります。なかでも定期借地権は存続期間を50年以上としており、再契約・更新はできないのが特徴です。これは「50年以上の長期の土地利用を認めるものの、契約期間が満了したら土地を持ち主に返す」といった意味です。
そのため、定期借地権付き物件では、原則として契約期間満了とともに建物を取り壊し、土地を返却しなければなりません。
定期借地権の種類
一般定期借地権
一般定期借地権では、書面で契約を行います。契約存続期間は50年以上となっており、利用目的に制限はありません。契約期間満了時には、建物を解体し更地にして返却します。
事業用定期借地権
事業用定期借地権では、公正証書で契約を行います。契約存続期間は10年以上50年未満となっており、事業用の建物を建てる目的で利用可能です。たとえば、病院や老人ホーム、ロードサイド店舗などの例が挙げられます。
加えて、契約期間満了時には、更地にして返却します。
建物譲渡特約付借地権
建物譲渡特約付借地権では、書面あるいは口頭で契約を行います。契約存続期間は30年以上となっており、利用目的に制限はありません。契約期間満了時には、建物を残したまま土地を返却するのが特徴です。たとえば、賃貸用マンションや事務所ビルなどが利用例として挙げられます。
定期借地権付き物件で投資をするメリット
割安価格で購入できる
定期借地権付き物件では、土地の購入費用がかかりません。そのため、一般的なマンション等を購入するよりも安く購入できるでしょう。また「借地である土地部分には、固定資産税がかからない」といった点も嬉しいポイントです。
加えて、定期借地権付き物件であることは、賃貸の入居にほとんど影響しません。そのため投資物件としておすすめですが、売却時の利益は見込めない点に注意しましょう。
立地条件に優れた物件が多い
定期借地権付き物件の土地は、地主が「立地が良く、価値が高い」と考えているケースがほとんどです。立地条件に優れた土地であるために、あえて土地を売却せず、定期借地権付き物件として売り出しているのです。
以上の理由から、立地条件に優れた定期借地権付き物件は多いといえます。
人気の間取りや外観を採用していることが多い
定期借地権付き物件には、「資産価値が上がりにくい」特徴があります。そのため、間取りや外観などで物件の魅力を増し、入居者を確保するケースも多くあります。人気のある間取りや外観を採用している定期借地権付き物件なら、安定した不動産投資を行えるでしょう。
定期借地権付き物件投資の注意点
地代を払う必要がある
定期借地権付き物件では、土地を地主に借りている状態です。そのため、地主に地代を支払う必要があります。土地を購入する場合は地代を支払う必要はないため、土地建物を購入するケースと定期借地権付き物件を購入するケースのどちらが良いかを慎重に検討しましょう。
資産価値が低い
定期借地権付き物件は、保有できる期間が決まっています。そのため、一般的な物件と比較すると資産価値が低いといわれています。とくに借地権の残存期間が短い場合は、売却しにくくなることも考えられます。
ローンを組みにくい
定期借地権付き物件を購入する場合、住宅ローンを組みにくいデメリットもあります。これは、定期借地権付き物件の価格下落を加味した担保価値が設定されるためです。とくに残存期間が短い場合は、ローン審査が厳しくなるでしょう。
維持費が高額になる可能性がある
通常、定期借地権付き物件は、契約期間満了後に建物を解体して更地にする必要があります。更地にするための解体費用が高額になる場合が多いため、注意が必要です。
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