不動産投資の出口戦略とは？
不動産投資で覚えておきたい出口戦略について、基礎から解説しています。売却方法やタイミングについても調査したので、ぜひ参考にしてみてください。
出口戦略とは
不動産投資において、出口戦略は「いかにして物件を高く売却するか」に焦点を当てた戦略を意味します。
不動産を購入する際、多くの投資家は物件の収益性にばかり目を向け、出口戦略について深く考えていないことがしばしばあります。しかし、購入時点から売却を意識して投資計画を立てることが重要。保有中に物件を高く売却するため対策を講じることは可能であっても、購入後に「価格が下がりにくく、高く売れる物件」を選び直すことはできないからです。
適切な出口戦略を念頭に置いて物件を選ぶことで、投資の成果を最大限に引き出すことが可能となります。不動産投資を始める際には、単に物件の現在の収益性を考慮するだけでなく、将来的にどのような条件で売却できるかを予測し、その観点で物件を選ぶことが重要です。
出口戦略として売却する方法
収益物件として売却する
収益性で計算した場合の方が高い値が付くケースであれば、購入した収益物件をそのまま収益物件として売却することも効果的。
この方法を成功させるためには、物件の保有期間中に収益性を最大化する取り組みが必要です。具体的には、高い家賃で入居者を入れること、そして入居率を向上させることが挙げられます。高い家賃収入や安定した入居率は、その物件の収益性を示す重要な指標となり、物件を売却する際に評価が高くなりやすいのです。
物件を更地にして売却する
更地にして土地として売却する方法は、特定の条件下で有効な選択肢です。区分マンションの場合、他の所有者も存在するため、建物を取り壊して更地にすることが難しいですが、一戸建てや一棟もののアパート・マンション投資であれば、この方法を活用することが可能です。
収益物件としてそのまま売却する場合と比べて、更地にするという方法は資産性で計算した場合の方が高い値がつく物件に適しています。例えば、建物自体の老朽化が進んでいたり、建築基準法に違反しているなどの問題がある場合、建物がある状態では買い手が見つからないことがあります。このような場合、建物を取り壊して土地だけを売却する方が合理的です。
一般的には入居者がいない物件で行われる方法ですが、更地にすることで土地の価値が大きく上がる場合、建物自体に問題があり買い手が見つからない場合などであれば、入居者に交渉をしてでも更地にすることも選択肢に入ります。
居住用物件として売却する
区分マンションの一室や戸建を購入した場合、自己居住用、つまり次に購入する人が自分で住む目的で売却するという選択肢もあります。この方法は戸建て物件で利用されることがあり、現在の入居者に直接買取を打診するケースも一定数存在します。
自己居住用として売却する場合、物件の立地や設備、間取りなどが重要な要素となります。これらの条件が買い手の希望に合致すれば、収益物件としてそのまま売却するよりも高値がつくことがあります。収益性や資産性の計算に基づく価格と比較して、自己居住用としての需要が高い場合は有利。売却を検討する際にはポータルサイトを活用して、類似した中古物件の販売価格などを調べておきましょう。
注意点としては、空室状態での売却では買い手がすぐに見つからないと売却が長期化するリスクがある点が挙げられます。
売却するタイミングはいつ？
物件取得から6年経った時
物件の売却は、売却益にかかる税率が変わるタイミングに合わせて売ると効果的です。
売却した年の1月1日時点で、物件の取得から5年を超えている場合、「長期譲渡」に分類されて税率は約20%（所得税15%+住民税5%）に設定されます。一方で、1月1日時点で取得から5年以内の場合は「短期譲渡」となり、税率が約39%と大幅に高くなります。この違いにより、売却タイミングによって手元に残る金額が大きく変わる可能性があるため、計画的な判断が必要です。
取得日からちょうど5年経過した時点ではまだ短期譲渡扱いとなり、長期譲渡として認められるのは、売却した年の1月1日時点で取得から5年を超えている場合に限られます。取得日から6年が経過すれば確実に長期譲渡の適用範囲に入るため、6年を基準にするとわかりやすいでしょう。
参照元：国税庁｜No.3208 長期譲渡所得の税額の計算（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm）
参照元：国税庁｜No.3211 短期譲渡所得の税額の計算（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3211.htm）
減価償却期間が終了した時
減価償却とは、不動産の建物部分について年数に応じて価値が下がる分を経費として計上する制度を指します。この減価償却費は、実際に現金が支出されるわけではありませんが、経費として認められるため、所得を減らし節税効果を生む重要な要素です。しかし、この減価償却には期間が定められており、その期間が終了すると、減価償却費を経費として計上することができなくなります。
減価償却期間が終了した後は、賃貸経営における年間の利益が増加することになります。これは、減価償却費が経費から外れるため、結果的に課税対象となる所得が増えるためです。この増加した利益に対して多くの税金が課されることで、納税後に手元に残るお金が減少する可能性があります。物件を保有し続けるメリットが薄れ、収益性が低下するため、売却を検討するタイミングとなるのです。
このタイミングで物件を売却すれば、賃貸経営に伴う税負担の増加を回避できるだけでなく、売却益を次の投資に回すことで、より効率的な資産運用を行いやすくなります
デッドクロスを迎える前
デッドクロスとは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態を指します。この状態に陥ると、帳簿上は利益が出ているように見えても、実際には手元の現金が減少してしまいます。デッドクロスは、減価償却期間が終了するタイミングや、ローン返済に占める元金返済の割合が増加することで発生します。
この状況が続くと、物件を保有し続けることのメリットが大きく減少し、場合によっては黒字倒産に陥るリスクすらあります。こうしたリスクを避けるためには、デッドクロスを迎える前に物件を売却することを検討するのも賢明な選択肢の一つです。
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住友不動産販売：流通大手各社のなかで店舗数最多（2022年統計より）https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/toukei/202209/202209_3ryutsu.pdf
東急リバブル：湘南エリアに直営店拠点のある企業のなかで管理戸数最多（2021年10月～2022年9月統計より）https://www.zenchin.com/news/2023150.php
