サラリーマンが不動産投資を行うポイント・注意点
こちらの記事では「サラリーマンは不動産投資ができるのか？」という点について解説を行っています。不動産投資を行う際に注意したいことやサラリーマンが不動産投資を行うポイントなどもまとめていますので、興味のある方はぜひ参考にしてください。
サラリーマンでも不動産投資はできる？
結論からいうと、サラリーマンも不動産投資を行えます。
一般的に、サラリーマンは給与収入が安定的に発生することに加え、長期的に見た場合収入が上がっていくことが期待できるため、融資を受けやすい面があります。金融機関からお金を借りた場合にも返済が滞りにくいと見なされますので、不動産投資に必要となる融資の審査が通りやすい傾向にあります。
また不動産投資を行う場合には、管理会社に管理や運営を依頼できます。そのため、物件を購入した後は管理会社に任せれば、入居者の入居や退去、修繕に関連する指示や判断を行うほか、確定申告を行えばよいということになりますので、本業に集中しながら不動産投資を行えます。
例えば飲食店を経営する場合には、自身で経営判断を行う、材料の仕入れや調理、接客を行う必要が出てくるため負担が大きくなりますが、不動産投資の場合は賃貸経営に割く時間は月に1〜2時間、といったケースもあります。このように、手間をかけなくても良い点もサラリーマンが不動産投資を行いやすい理由のひとつです。
サラリーマンが不動産投資を行う場合の注意点
利回りが低い・キャッシュフローがマイナスの物件を買うリスク
利回りが低くキャッシュフローがマイナスとなる物件を買ってしまわないように、物件を選ぶ際には十分に注意する必要があります。「キャッシュフローがマイナス」とは、「家賃収入」から「経費と銀行の返済を合わせた額」を引いた際にマイナスになる状態のことをいいます。このような状態の場合には、毎月手元からお金が出ていくという状況となってしまいますが、中には「毎月の返済分は、後で物件を売却すれば問題ない」といった説明を受けることで、納得し、購入に至ってしまうケースもあります。
物件の価格が今後上昇していく見込みがあれば問題はないのですが、ローンを完済するくらいの時期には物件価格も下落していることが多いといえます。こうなると、物件を売却しても期待していたほどの収入を得ることが叶わなくなってしまいます。
このような点から、利回りが低くキャッシュフローがマイナスとなってしまうような物件の購入は避けるべきであるといえますので、物件選びをする場合には、よく確認した上で決断することが大切です。
相場より高い物件を購入するリスク
相場よりも高い価格で物件を購入しないように、注意する必要もあります。
不動産投資を始める場合には、物件を購入する必要があります。普段はあまり目にすることがないような大きな金額を扱うことになるため、感覚が麻痺してしまう人も多くいます。この点から、相場よりも何百万も高額な物件を購入する場合もそこまで気にせずに購入に至る、というケースもあります。
また、月々の支払いに換算した際にそこまで変わらない、ということから、その物件が相場とかけ離れていないかどうかといった点をよく確認せずに購入してしまうケースも。これは、支払いのシミュレーションをする際に注意したい部分であるといえます。
月々の収支や支払いのシミュレーションとは別に、物件を購入しようとする際には、ポータルサイトを確認し、同じような条件の物件との比較が必要です。もし相場よりも高い物件を購入した場合、同じエリアの物件と比較すると利回りが低くなることから、資金面での余裕がなくなるケースもあります。結果的に入居者の獲得が難しくなる点に加えて、売却の際にも売却損が出る可能性が考えられます。
想定以上に経費がかかるリスク
選択する物件によっては、想定以上に経費がかかってしまう場合もあります。特に、築古物件を購入した場合に陥りやすいため注意が必要です。 築古物件は、新築物件や築浅物件と比較すると、利回りが高い点が魅力です。ただし、物件が建築されてから時間が経過していることから、設備などの修繕や交換の必要が出てきたり、内装のリフォームを行う必要があったりするケースも考えられます。あまりに内装が古いと、入居者がなかなか見つかりにくいことがあるためです。 上記のような背景から経費がかさんでしまい、元々見積もっていた経費よりも多い金額が必要になってしまうことも。このような状況になると、リフォームをしたくても資金不足で対応できず、空室が増えてしまうという結果につながる場合もあります。 売り出されている物件を見ると、築古物件が他と比べて高い利回りとなっているケースもあるため、それだけを見ると魅力的に見えます。しかし、上記のような理由から、サラリーマンが不動産投資を行う場合には手を出さない方が無難であるといえます。もし築古物件を購入したいという希望がある場合には修繕済みのものを選ぶ、修繕について補償が用意されているかをあらかじめ確認することが大切です。
節税の効果のない物件を購入するリスク
節税になると思って物件を購入したものの、ほとんど意味がなかった、というケースもあります。このような状況を防ぐには、しっかりと節税のメカニズムについて理解しておくことが大切です。
サラリーマンが不動産投資を行う上で覚えておきたいのが、「年収1200万円に満たない場合や、築浅・新築のワンルームマンションを購入した場合、給与収入にかかる所得税や住民税について効果的な節税を行うことは難しい」という点です。
そのため節税できると思って物件を購入したものの思ったほど節税にならなかった、物件を売却する際に節税できた以上の税金を支払うことになった、といった状況になり後悔しないように、しっかりと節税について知識をつけておくことが必要になってきます。
サラリーマンが不動産投資を行うポイント
信頼できる不動産会社を選ぶ
サラリーマンが不動産投資を行う際には、不動産会社選びが重要です。さまざまな不動産会社がありますが、不動産投資について知識がないと先方に言われるがままに物件を購入してしまうことになりかねません。
そのため、まずは業者の話を鵜呑みにせず、自分で判断ができるように不動産投資についてある程度知識をつけることが必要です。その上で、疑問に感じた点、不安に感じている点などを業者に伝え、しっかりと相談しながら物件選びをしていってください。また、不動産会社を選ぶ際には、いくつかの会社を比較することが推奨されます。
不動産投資に関する知識を身につける
上記でも述べていますが、不動産投資を始めたいと考えるのであれば知識をつけることが大切です。知識がない場合、もし相談した業者が悪質な業者だったとしても判断ができませんし、条件の良い物件を選ぶことやローンの検討ができないため、結果として損をしてしまうことにつながりかねません。
不動産投資を行う際には、「利回りの計算方法」「利益を得るための仕組み」「資金計画の考え方」「物件の選び方」「ローンの選び方」などさまざまな知識が必要となってきます。このような知識を得るには、書籍やWebサイト、セミナーなどが利用できます。
不動産投資を成功に繋げたいと考えるのであれば、不動産投資の知識をつけておくようにしてください。
具体的な目的を決めておく
不動産投資を行う際には、あらかじめ「なぜ不動産投資を始めるのか」と言う目的を明らかにしておきましょう。目的や目標がはっきりしないまま投資を始めてしまった場合、モチベーションを維持することが難しくなったり、判断基準が曖昧になったりします。逆に、明確な目標があれば、資金計画や行動計画を立てやすくなるというメリットがあります。 目標の例としては、「老後資金を確保したい」「子どもの教育資金を準備したい」「本業の収入が途絶えても安心できる状況を作る」といったものや、「毎月家賃収入30万円を達成する」のように、具体的な数値を入れた形で設定するのも良いでしょう。このように、自分なりの目標や目的をはっきりさせた上で、不動産投資を始めることがおすすめです。
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