少額で不動産投資を行う方法は？
少ない元手で行える不動産投資方法
不動産小口化商品
不動産小口化商品とは、ひとつの不動産を数百万円から数千万円単位で小口化し、その小さな持分を個人投資家に販売することで投資を行う仕組みです。投資家は100万円程度の投資額から参加でき、その収益を出資比率に応じて受け取ります。
不動産小口化商品の売主は、「不動産特定共同事業者」と呼ばれ、国土交通大臣または都道府県知事からの許可を受けた事業者です。
不動産小口化商品のメリット
- 購入の難しい物件も少額から投資可能
- 管理・運用の負担が少ない
- 売却時のキャピタルゲイン
- 相続税対策
通常では購入が難しい立地の良い物件にも少額から投資することができます。高価なオフィスビルや商業施設など、一般の投資家には手が届かない物件でも、一口100万円から投資できるため、ポートフォリオに優良資産を加えることが可能です。
不動産を所有する上での大きなハードルは、物件の管理や運用の手間です。不動産小口化商品では、日々の管理業務やテナント対応、会計などはすべて事業者が代行するので、投資家は運用の負担もなく定期的に収益を受け取ることができます。普段忙しい方や管理の経験がない方にとって、大きな利点といえるでしょう。
物件の所有権を分配するため、物件の価値が上昇すれば売却時にキャピタルゲインを得られます。インカムゲインだけでなくキャピタルゲインも得ることが可能なのはメリットといえるでしょう。地価が上昇しているエリアの物件に投資することで、大きな利益を狙うことも可能です。
法的には「不動産の持分を所有する」という扱いになるため、不動産の相続税評価額が現金よりも低いことを活用し、相続税を節税することができます。預金をそのまま相続するよりも、不動産小口化商品を通じて資産を持っているほうが、結果的に相続税の負担を軽減することもできるでしょう。
不動産クラウドファンディング
不動産クラウドファンディングとは、不動産に特化したクラウドファンディングの一種であり、複数の投資家が少額から資金を集めて大規模な不動産プロジェクトに投資する仕組みです。専用のプラットフォームも続々と立ち上がっており、多くの投資家にとって注目の選択肢となっています。
クラウドファンディング自体は、資金調達を目的に多くの個人から少額ずつ資金を集める手法を指します。プロジェクトを立ち上げる側が、その計画に賛同する出資者から資金を集め、その対価としてリターンを提供するのが基本的な仕組みです。
不動産クラウドファンディングのメリット
多くの不動産クラウドファンディングプラットフォームでは、1口1万円から投資が可能です。通常、不動産物件への投資には高額な初期費用が必要であり、数千万円から数億円単位の資金が求められることが一般的。クラウドファンディングを利用することで、これらの高額な物件に対して少額から投資ができるため、不動産投資のハードルを下げることができます。
分散投資によるメリットが得られる点も特徴です。複数の物件に対して少額ずつ投資することが可能であるため、リスクを分散することで、一つの物件に全額を投じるのと比べてリスク管理がしやすくなります。
J-REIT（不動産投資信託）
J-REITは、複数の不動産物件を所有・運営することで得られる賃貸収入や物件の売却益をもとに分配金を投資家に支払う仕組みです。
J-REIT運営会社がオフィスビル、商業施設、住宅、物流施設などを購入・管理し、それらの不動産から生み出される家賃収入や物件売却益を原資として投資家に収益を分配。投資家は、不動産のオーナーとしての利益を得られるのです。
J-REITのメリット
J-REITは、銘柄を選べば1口数万円から購入することが可能。投資家は少額から日本全国のさまざまな不動産物件に間接的に投資することができます。
また、通常の株式と同様に証券会社を通じて売買が可能。他の不動産投資商品と比較しても、高い流動性を持っている点はメリットでしょう。必要なときに簡単に売却して現金化できるので、急な資金ニーズがある場合に利用できます。
区分マンション・低予算収益物件
低予算の収益物件とは、一般的に1,000万円以下の価格帯で購入可能な投資物件を指します。種類として主に挙げられるのがワンルームマンションの区分所有や、古い戸建て賃貸物件です。地方都市や郊外には、比較的安価で取得できる古い戸建て物件があるので、リフォームを行った上で賃貸に出して収益物件として運用できます。
区分マンション・低予算収益物件のメリット
物件によって高い利回りを狙えることがメリットです。例えば、200万円の戸建て賃貸物件を購入し、月額5万円で貸し出す場合、年間の収入は60万円となります。この場合、表面利回りは約30%となり、高い収益性を期待することが可能です。
また、低予算で購入できるため、初心者が不動産投資の基本的なノウハウを学ぶために購入できる点もメリットといえます。
ヤドカリ投資は不動産投資としてメリットはある？
「ヤドカリ投資」とは、自宅を購入して住宅ローンで返済を進めながら、一定のタイミングで新たな物件に住み替える不動産投資の手法です。ヤドカリが成長するにつれて新しい貝殻へ住み替える様からこの名前がつけられました。
メリットとして、事業性ローンよりも低金利な住宅ローンの活用ができること、また住宅ローンの完済後に賃貸に出すため、空室リスクも限定的な点も挙げられます。通常の賃貸経営では、空室が出ることで収益が途絶えるリスクがありますが、ヤドカリ投資では最初は自己居住用として購入するため、このリスクを抑えた形でスタートすることができます。
デメリットは経費化が難しい点です。通常の不動産投資では、ローン金利や修繕費、減価償却費などを経費として計上し、節税効果を得ることが可能です。しかし、ヤドカリ投資の場合、住宅ローンを利用するため、自己居住用の期間にかかる諸費用は経費として計上することができません。
不動産投資は少額・一棟買いのどちらがいい？
少額の不動産投資が向いている人
不動産投資の初心者に向いています。平日の日中は会社に勤めていて時間が限られているという現役世代の方でも、区分買いなら管理の手間が少なく、無理なく不動産投資に取り組むことができます。
少額から始めたいという人にも向いており、価格が一室単位で抑えられており、ローン審査も比較的通りやすい点はメリット。初めての不動産投資でリスクを減らすことができるため、「とりあえず少し試してみたい」という方にも向いています。
そのほか、節税対策の一環としても活用できます。今から老後に向けた資産を少しずつ積み立てたいと考えている方にも向いているのです。
少額投資で成功するためのポイント
- 立地選定
- 収益性の確認
- 空室リスク対策
駅から徒歩圏内（10分以内）など、居者の需要が高く、空室リスクを低い物件を選ぶことが重要です。また、都市開発やインフラ整備が行われる物件など、将来的な資産価値が高まるエリアもチェックしておきましょう。
表面利回りだけでなく、管理費、修繕費、税金などを考慮した実質利回りも検討することが重要です。目標とする利回りを明確にし、物件選びの基準にしましょう。特に築年数が経っていてリフォームをすることが前提の物件の場合、修繕やメンテナンス費用が高くなることが多いため注意が必要です。
地域の賃貸需要を調査し、入居者層に合った物件を選ぶことが大切です。また、賃料が市場の相場に合っているか周辺の競合物件の賃料を調査し価格設定することも重要となるでしょう。
一棟買いの不動産投資が向いている人
不動産投資において充分な経験を積んでいる人が挙げられます。物件全体を効率的に運営し、空室リスクに対処するスキルやノウハウがあれば、少額投資よりも大きな利益を得られるでしょう。
また、高額な資産や収入がある人も向いています。一棟買いでは数億円規模の高額なローンを組む必要があり、一般的には高額な投資ローンを組めるだけの安定した資産や収入がある方が対象です。安定した高額収入を得ている人であれば、一棟物件のリスクを受け入れ、リターンへつなげることもできるでしょう。
一棟買いで成功するためのポイント
- 物件選びの慎重さ
- 適切な管理
- リスク管理
高額な投資であるため、物件選びが成功の鍵を握ります。周辺の賃貸需要やアクセスの良さ、地域の成長性を見極めることが大切です。
一棟買いの場合、管理の質が収益に直結します。賃貸管理を外部委託する場合は、信頼できる管理会社を選び、空室リスクを最小限に抑えることが重要です。
空室リスクや修繕コストなど、複数のリスクに備えてリスク管理を徹底しましょう。保険の活用や、予備資金の確保も効果的です。
再開発で山や空き地を開拓した湘南エリアだからこそ坂などが多く、立地面も含めて表面的な利回りだけで物件を選ぶと失敗する可能性があります。だからこそ、湘南エリアに拠点を持つ地域事情に精通した不動産投資会社への相談が重要。ここでは、仲介件数・管理戸数・店舗数において実績豊富な会社を紹介します。
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湘南ユーミーまちづくりコンソーシアム：神奈川に本社のある企業のなかで仲介件数最多（2021年10月～2022年9月統計より）https://www.zenchin.com/news/content-747.php
住友不動産販売：流通大手各社のなかで店舗数最多（2022年統計より）https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/toukei/202209/202209_3ryutsu.pdf
東急リバブル：湘南エリアに直営店拠点のある企業のなかで管理戸数最多（2021年10月～2022年9月統計より）https://www.zenchin.com/news/2023150.php
