元利均等返済と元金均等返済の違いは？
金融機関などから調達した借入金の返済方法は「元利均等返済」と「元金均等返済」の2通りがあります。ここではそれぞれの違いやメリット・デメリットについて解説していきます。
元利均等返済とは
「元利均等返済」の「元利」には「元金+利息」という意味があります。すなわち「元金+利息」を均等に返済していくという返済方法であり、毎月の返済額が一定額になります。利率が改定されないという前提ではありますが、ローン返済における初回返済月から最終月までの返済額が同じになるためわかりやすい返済方法であり、毎月の収支を考えるにあたって計算しやすいという特徴があります。ただし返済当初は返済額の多くを利息が占めることになる点に注意が必要です。
元金均等返済とは？元利均等返済との違いについて
「元利均等返済」が「元金+利息」を均等に返済するのに対し、「元金均等返済」は元金を均等に返済する返済方法です。元金部分のみを毎月均等に返済するというものですので、利息は別で考えます。毎月均等となる元金返済額に加えその時点での残高に応じた利息を支払うことになるため、月々の返済額は一定になりません。元金が大きい返済開始当初は返済総額が大きくなりますが、残高が減少し利払いが小さくなると返済総額も少なくなるという特徴があります。
返済開始当初の返済額は「元金均等返済」の方が大きくなりますが、元金（残高）の減少スピードが速いことから利息負担が減少し、最終的な返済総額は「元利均等返済」の方が大きくなる、という点が大きな違いとして挙げられます。
元利均等返済のメリット
資金計画が考えやすい
元利均等返済における最大のメリットは、毎月の返済額が一定である点です。残高や利息に関わらず毎月返済する金額が同額になりますので、経常的支出として資金計画上で計算しやすくなります。資金計画におけるブレが発生する要因は変動収支によるものですが、元利均等返済は固定支出として計算できるためブレが発生しません。
返済開始当初の負担が少ない
元利均等返済は元金均等返済に比べると返済開始当初の返済額が少ないというメリットがあります。元金均等返済の場合には元金（残高）に応じて利息が決まることから返済開始当初の返済額が大きくなってしまいますが、元利均等返済では月々の返済額が一定になるという性質上当初負担が少なくなるような仕組みになっています。
金利の急騰を防げる
ほとんどの金融機関では元利均等返済を選ぶことにより変動金利の場合「125%ルール」「5年ルール」が適用されることになります。これらは金利が上昇して返済額が急騰した場合に返済額を抑えてくれる制度です。「125%ルール」は「5年ルールが適用後、6年目からの毎月の返済額は今までの返済額に対して125％の金額までしか上げられない」、「5年ルール」は「金利が上昇しても5年間は毎月の返済額が変わらない」というものです。
元利均等返済のデメリット
総返済額が大きくなる
元利均等返済を選択した場合、元金均等返済を選択した場合に比べて総返済額が大きくなるという点に注意が必要であり、これが最大のデメリットといっても過言ではありません。理由としては前述の通り返済開始時に利息の支払い割合が多く元本の返済割合が小さくなってしまうためです。毎月の返済額を一定にするという仕組みである以上どうしてもこういう形になってしまいます。
残高が減るスピードが遅い
返済開始当初には利息の支払い割合が多いことから、残高が減るスピードが非常に遅くなっています。そのため返済開始から数年経った段階においても「まだ元金がかなり残っており、なかなか減らない」と感じてしまう方も多いでしょう。返済期間に応じて元金を減らしたい方の場合、元金均等返済の方がよいでしょう。
元金均等返済のメリット
総返済額が少なくなる
元金均等返済のメリットは元利均等返済のデメリットの反対になりますが、返済開始時からしっかり元金（残高）を減らしていけることから、元利均等返済に比べて返済総額が少なくなります。元本（残高）が減れば当然利息負担も減少していきますので、最初の返済負担は大きくとも最後の方になると利息がほぼなくなり返済額も小さくなっていきます。
借入金残高が減るスピードが早い
元金均等返済の場合は借入総額を返済期間で割って毎月の返済額を算出するため、返済期間が経過した分だけしっかりと残高を減らすことができます。したがって元利均等返済よりも残高が減るスピードが早くなります。
元金均等返済のデメリット
返済開始当初の負担が大きい
ここまで解説した通り、元金均等返済を選択した場合は元利均等返済に比べて返済開始当初の返済金額が大きくなるというデメリットがあります。これは返済開始当初の元本（残高）が大きいことから利払い額が大きいためであり、返済が進むにつれ徐々に負担が小さくなっていきます。そのため「はじめのうちは返済負担を小さくしておきたい」という方には適していない返済方法であるといえるでしょう。
収支圧迫のリスク
元金均等返済ははじめの返済負担が大きいことに加え、利息部分の計算がしづらいため資金計画としても見込みづらくなります。そのため収支を圧迫する一要因になってしまうリスクがあります。運転資金に一定の余裕がある方やきちんと財務管理ができる方には適しているといえますが、そうでない場合には元利均等返済を選択した方がよいかもしれません。
総返済額が少ないのは？
ここまでに紹介・解説した通り、総返済額を押さえたい場合には元金均等返済を採用するとよいでしょう。理由についても前述の通りですが、元金均等返済の方が残高減少スピードが早く利息負担が抑えられるためです。
一例ですが、借入金額3,000万円・借入期間30年・固定金利1.66％/年の場合、初月の返済は元金均等が12.4万円、元利均等が10.5万円です。そして総返済額としては元金均等が3,749万円、元利均等が3,810.7万円となっており、返済当初の返済金額は元金均等の方が2万円弱多くなりますが、最終的な返済総額は60万円ほども安くなることになります。
参照元：三井住友信託銀行｜お得なのは「元利均等返済」と「元金均等返済」のどっち？ 金利上昇に備えるには？ （https://www.smtb.jp/personal/loan/house/house-column/column-05）
元利均等返済・元金均等返済はどちらを選ぶべき？
元利均等返済と元金均等返済の違いやそれぞれのメリット・デメリットを理解したとしても、「結局どっちを選ぶのがいいのか？」に迷っている方はたくさんいらっしゃるのではないでしょうか。結論として、一概にどちらがいいかを示すことはなかなかできません。借入時点の資金繰り状況や年齢、状況などによって元利均等返済を選ぶか元金均等返済を選ぶかは検討する必要があります。
例えば個人で不動産投資を行うと仮定した場合、長期的な視野で返済が可能である場合は返済開始当初における手元資金の減少を押さえられる元利均等返済を採用する方がベターです。総返済額は多くなってしまいますが、見通しが立てやすく無理なく返済が続けられるというメリットを最大限に活かせるためです。
40代以上の中堅世代で一定の収入があり、返済開始当初の返済負担にも耐えうる資金状況である場合は元金均等返済の方が望ましいでしょう。返済総額が元利均等返済に比べると少なくなりますし、残高の減少スピードも早いことから元金均等返済の方が経済的メリットは大きくなるでしょう。しかし金融機関側としては利息収入が少なくなることから、取り扱っていないケースもありますので注意が必要です。
その他元利均等返済・元金均等返済が向いている人の特徴
元利均等返済が向いている人は？
元利均等返済が向いている方は「当初の支払いを抑えたい方」「当初の節税効果を高くしたい方」です。
元利均等返済を選ぶことにより返済開始当初の返済額を抑えることができ、元金均等返済を選択していた場合には手元に残らなかった資金が元利均等返済の場合には残せることになりますので、その浮いたキャッシュフローは他の投資や空室対策などに回すことができるようになります。また、利息部分は経費として計上できますので、元金均等返済に比べて返済開始当初の利息割合が大きい元利均等返済の場合、その分だけ節税効果を大きく受けることが可能になります。したがって返済開始当初の節税効果を高めたい方には元利均等返済が適しているといえます。
元金均等返済が向いている人は？
元金均等返済が向いている方は「返済総額を抑えたい方」「将来の返済額を少なくしたい、長期保有を前提としている方」「早めに借入残高を減らしリスク低減を図りたい方」です。
これまでに説明を重ねてきた通り、元金均等返済を選択する方が元利均等返済よりも返済総額を抑えることが可能です。ただし返済開始当初の返済額は元金均等返済の方が大きくなってしまうことから、資金に一定程度の余裕がある方でなければ資金繰りを圧迫しかねませんので注意が必要です。不動産投資でローンを利用する場合、数十万円～数百万円レベルで差が出てきますので、トータルとしての支出を抑えたい方には元金均等返済が向いています。
また、「返済開始当初は元利均等返済の方が返済金額が小さい」と説明しましたが、返済が進むにつれ返済金額の大小は逆転し、元金均等返済の方が小さくなることになります。長期保有を前提にしている場合、将来的には負担が小さくなりますので、そのメリットを受けたい方も元金均等返済を選ぶとよいでしょう。さらに返済残高の減少スピードも元金均等返済の方が早くなりますので、何かがあった時に対応できる余力は元利均等返済よりも大きくなるといえます。
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東急リバブル：湘南エリアに直営店拠点のある企業のなかで管理戸数最多（2021年10月～2022年9月統計より）https://www.zenchin.com/news/2023150.php
