事故物件で不動産投資を行うメリットはある？
不動産投資用として事故物件を購入するメリットがあるか、事故物件を購入する際の注意点や選び方、収益化を目指すポイントを解説します。
事故物件で不動産投資を行うメリット
事故物件とは、その物件内で自殺や殺人が起きたなど、事故によってマイナスのイメージを持つ物件を指します。
事故物件は、近隣エリアの同じような条件の物件と比べて2～3割ほど安く購入できることから、初期費用を抑えて取得しやすい特徴があります。
また、不動産購入時の費用や減価償却などを経費計上することによって節税につなげることも可能です。
さらに、他の不動産投資と同様に赤字計上となる場合は、確定申告で損益通算すれば税負担を軽減できます。安く手に入れて借り手を見つけられれば、一般的な不動産投資よりも高い利回りを期待できる物件と言えるでしょう。
事故物件の注意点
事故物件の最大のリスクとして考えられるのが、借り手が見つかりにくい点です。事件や事故の発生から3年は告知義務があるため、借り手を見つけるには通常の物件よりも家賃を下げざるを得ません。
たとえ告知義務がなくても、ネットの事故物件専門サイトなどで情報が知られてしまいます。そのため、家賃を下げても借り手が見つからないことがあるでしょう。そうなると、一般的な不動産投資よりも利回りが低くなるおそれがあります。
購入する場合の選び方
駅近の物件や人気のエリア、人口が増加しているエリアなどは賃貸物件の需要そのものが高いため、事故物件であっても借り手が見つかりやすい傾向にあります。
不動産投資用として事故物件を購入するのであれば、なるべく駅から徒歩5～10分以内の物件や人気エリアの物件を選びましょう。
心理的瑕疵（しんりてきかし）の度合いも注目すべきポイントのひとつです。心理的瑕疵とは、物理的・機能的には問題がなくても心理的に抵抗を感じる可能性のある欠陥を持つ不動産のことです。あくまで「感じ方」なので人によってさまざまですが、殺人事件が起きた事故物件よりも孤独死や事故などのほうが心理的瑕疵は軽いとされています。
また、ネットやSNSなどで検索した際、事件や事故があった情報がすぐに出てくる物件は避けるようにしてください。心理的瑕疵が軽くネットでヒットしにくい物件であれば、事故物件であっても借り手が見つかる可能性はあります。
事故物件で収益化を目指すポイント
以下のポイントを押さえて運用を行えば、事故物件であっても収益化を目指せる可能性があります。
リノベーションで価値を高める
入居者が暮らしやすい環境を整えることは、賃貸の不動産経営における重要な要素です。事故物件は、そのままの状態では次の借り手に貸し出すことが難しいケースがよくあります。一部のリフォームや特殊清掃を済ませて次の借り手を探すのも悪くはありませんが、思い切ってリノベーションを行うのも効果的です。
内装の全面リフォームや最新の住宅設備、デザイン性の高い空間などに一新することで、家賃を下げるなどの対策を行わなくても入居希望者が見つかりやすくなります。リノベーションによって資産価値が向上し、家賃を高めに設定しても借り手が見つかる可能性もあります。
物件の情報を細かく伝える
ユーザーが必要としている情報を詳細に開示し、信頼を築くことも不動産投資を成功させるポイントのひとつです。告知義務のある事故物件であれば、情報開示を正確に行う誠実さが顧客の満足度向上につながります。
このとき、ネガティブな面だけでなく、物件の良い点についても細かく伝えることがポイントです。オンラインであれば、詳細な情報が記載されたテキストに加え、写真や動画などで物件の魅力をアピールしましょう。
物件のメリット・デメリットが最大限に伝われば、顧客自身が両方を照らし合わせ、前向きに検討してくれる可能性があります。
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東急リバブル：湘南エリアに直営店拠点のある企業のなかで管理戸数最多（2021年10月～2022年9月統計より）https://www.zenchin.com/news/2023150.php
