ワンルームマンションの不動産投資は失敗しやすい？
こちらでは、ワンルームマンションの不動産投資を検討している方に役立つ情報を紹介しています。空室リスクや収益性の低さなどに対応するために、物件を購入する前に行っておくべきことをまとめました。
ワンルームマンション投資が失敗しやすいとされる理由
初期投資の金額を低くおさえやすいワンルームマンション投資。比較的手軽にチャレンジすることができるため、特に初心者の間で人気があります。ただし、次に挙げるような理由から、失敗のリスクも一定程度あるため、慎重さが求められます。
空室リスクが大きい
ワンルームマンション投資は、その名が表すとおり、1室のみを不動産投資用の物件として購入し、貸し出して家賃収入を得る投資方法のことです。そのため、仮にその部屋に住んでくれる人を見つけられない状況が長く続くと、その間ずっと家賃収入がゼロになってしまいます。その場合も管理費用はかかり、またローンも返済しなくてはならないため、経済的なダメージが大きくなります。
一方、1棟マンションであれば、初期投資額は高くなりますが、複数の部屋があるため、家賃収入がゼロになる事態は回避しやすいです。
収益性が低い
収益性が低いことも、失敗につながる要因のひとつです。家賃収入が少ないため、管理費やローン返済を差し引くと利益が少なくなってしまう場合も。また、メンテナンス費用が発生した場合には、さらに少なくなります。
節税効果が低い
損益通算を活用し、所得税や住民税などを軽減していくことが、ワンルームマンション投資における節税方法になります。所得が多く、税金額が大きければその分、高まっていく性質があります。反対に、赤字に対して所得が低すぎると、節税効果が限定されやすくなってしまいます。
そのため、所得がそれほど高くない場合は、期待どおりの節税効果を得ることは難しいでしょう。所得と計上可能であると考えられる赤字を踏まえ、予想される節税効果を事前に算出しておくことをおすすめします。
ワンルームマンションの不動産投資で成功するには？
購入前に収支と利回りを調べておく
収支と利回りの調査も忘れずに行いましょう。調査をしなければ、具体的な資金計画を考えたり発生可能性のあるリスクを評価したりすることは困難です。
なお、実質利回りについては、次の式で算出できます。
（【年間の家賃収入】－【運用に必要な諸費用】）÷ 物件の価格 × 100
ワンルームマンション投資の場合、実質利回りの目安は3～5%です。満たない場合には、投資の回収に想定以上の時間を要する可能性が高いです。
参照元：株式会社アレップス タウンのかんり（https://areps.co.jp/knowledge/studio-apartment-success-rate/#i-2）
設備や周辺環境の良さを調べておく
購入を検討している物件がある場合には、現地まで足を運び、自分で設備などを調べておくことが大切です。最近では、独立型のキッチンや洗面台、収納設備などをはじめとする便利な設備がある物件が支持を得ています。設備の充実度は、入居する物件を比較検討している人に与える印象を大きく左右するため、重視すべきポイントだといえます。また、共用部分のコンディションもしっかりと確認してください。
ただし、あまりに設備が充実し過ぎていると、メンテナンス費用が高くかかる可能性があるため、注意が必要です。
さらに、物件そのものだけでなく、周辺エリアについても確認しておきましょう。ドラッグストアやコンビニなど、「単身者が必要とする施設の有無」「最寄り駅付近の環境」などは重要なチェックポイントです。また、大通り沿いの物件の場合は、防音性能についても調べておく必要があります。
ローンはできるだけ有利な条件のものを選ぶ
投資を始める際にローンを利用する方が多いですが、金融機関やローンの契約内容により返済総額に差が生じるため、どのローンを選ぶべきか、じっくりと検討することをおすすめします。融資期間が長く、金利が低いローンが理想的です。
ただ、このような有利な条件がそろったローンの場合、一定以上の返済能力が求められます。そのため、審査がやや厳しくなる傾向があります。返済計画や収益性などをまとめた計画書を作成・提示し、安定的な運営を見込めることをアピールすると、審査に合格しやすくなる場合もあります。
物件の売りやすさも確認する
物件を選ぶ際には、売りやすさの観点も含めて検討することが大切です。特に重視したいのが、利便性です。実際、駅チカ物件であればリセールバリューを維持しやすくなります。たとえば「徒歩20分以内」の物件と比較すると、「徒歩約3分以内」の物件は13％ほど値落ちを回避できるといわれています。
「駅チカ」は、通勤のしやすさだけでなく商業施設や病院などへのアクセスも良好になる場合が多いため、重要なカギとなっているのです。
参照元：UZSACHI ユズサチ（https://www.pressance.co.jp/yuzusachi/magazine/monetization/apartment-investment/995/）
再開発で山や空き地を開拓した湘南エリアだからこそ坂などが多く、立地面も含めて表面的な利回りだけで物件を選ぶと失敗する可能性があります。だからこそ、湘南エリアに拠点を持つ地域事情に精通した不動産投資会社への相談が重要。ここでは、仲介件数・管理戸数・店舗数において実績豊富な会社を紹介します。
寄り添った提案をしてくれる
コンソーシアム
（ユーミーらいふグループ）
関係会社の手配をお任せ
すみふの仲介ステップ
（住友不動産グループ）
全国ネットワークを活かした
（東急不動産ホールディングスグループ）
選定条件：「湘南 不動産投資」Google検索で公式HPが確認できた会社のうち、湘南エリア5市（平塚市・藤沢市・茅ヶ崎市・秦野市・伊勢原市）に拠点がある24社の中から、下記条件でピックアップ。（2023年8月23日時点の調査）
湘南ユーミーまちづくりコンソーシアム：神奈川に本社のある企業のなかで仲介件数最多（2021年10月～2022年9月統計より）https://www.zenchin.com/news/content-747.php
住友不動産販売：流通大手各社のなかで店舗数最多（2022年統計より）https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/toukei/202209/202209_3ryutsu.pdf
東急リバブル：湘南エリアに直営店拠点のある企業のなかで管理戸数最多（2021年10月～2022年9月統計より）https://www.zenchin.com/news/2023150.php
