市街化調整区域への投資にメリットはある？
都市の健全な発展を目的とし定められている都市計画法において指定される「市街化調整区域」とは何なのか？また、そこに対して投資するメリットや注意点にはどういったものがあるかについて解説していきます。
市街化調整区域とは
都市の健全な発展を目的として定められている都市計画法。「市街化調整区域」とはこの都市計画法において指定されている「市街化を抑制すべき区域」のことをいいます。そして市街化調整区域においては一般的な市街地に必要な住宅や商業施設の建築が原則として認められませんが、これらを建築・増築する際には開発許可が必要となります。
どういうエリアが市街化調整区域と指定されるかというと、「田んぼに囲まれているような田舎エリア」をイメージするとわかりやすいかもしれません。東京23区のように栄えているエリアでは市街化調整区域はほとんど無いと言われていますが、多摩地域の一部や近隣都道府県の郊外エリアでは市街化調整区域に指定されているケースがあります。
市街化区域との違いは？
「市街化調整区域」とよく似た言葉に「市街化区域」があります。言葉はよく似ていますが言葉の意味としては対をなすものとなっており、すでに市街地を形成している区域やおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を進めていくような「市街化を活性化する区域」が指定されることになります。開発の自由度という観点においては市街化区域が圧倒的に高くなっており、商業用地や住宅用地としての転用もスムーズに行うことが可能です。
市街化調整区域へ投資するメリット
コストが抑えられる
市街化調整区域においては土地や建物の価格が比較的安価であることが多く、投資コストを抑えられるというメリットに繋がります。市街化調整区域では開発や建築が制限されている都合上、市街化区域に比べて不動産市場における需要が低いことが理由として挙げられます。同じ地域であっても市街化区域と市街化調整区域で地価に大きな差が生じることも少なくありません。
住環境が良い
市街化調整区域は開発や建築の制限が厳しいため、高層建築物が建てられることがあまりありません。そのため日当たりのいい住環境を長期的に確保しやすくなっています。自然環境も豊かであり、交通量も比較的少ないことから騒音・排ガスなどの被害も最小限となっています。農地や緑地も多く残されるエリアですので、季節や田園風景などを味わえる魅力的なエリアが多いです。
土地利用が低密度
市街化調整区域においては土地利用に制限がかけられるため、市街化区域に比べると住宅をはじめとした建築物の密集度が低くなるという特徴があります。さらに人口密度も低いことからプライバシーが確保しやすく、ゆとりある暮らしを実現しやすいという特徴・メリットがあります。
税金も抑えられる
市街化調整区域においては土地の評価額も低くなる傾向にあり、固定資産税が比較的安くなるという特徴があります。また、市街化調整区域は都市計画税が課税されないという点も大きな特徴の一つであり、全体的な税負担が安くなる傾向にあります。都市計画税はインフラ整備のために課税されるものですが、市街化調整区域は都市基盤整備が行われないことからこの税負担がないのです。
市街化調整区域へ投資する注意点
資産価値が低くなる
市街化調整区域における最大のデメリットといえる点が「原則として建物を建築できない」という点にあります。都道府県の許可を得ることにより建築することができますが、建築可能となる条件や建築時における制限などさまざまなハードルがあることから土地の価値は低くなってしまいます。資産価値が低くなると担保評価も低くなってしまいます。不動産投資事業を拡大する際にはすでに持っている物件を担保設定して次の融資を受けるという戦略も考えられますが、市街化調整区域の物件ではそういった活用方法は期待しづらくなります。
インフラ整備が不十分
市街化を抑制する市街化調整区域においては、電気やガス・水道などのインフラ整備が不十分であることが少なくありません。物件の賃貸を行うためにはインフラ整備は必要不可欠ですが、物件周辺のインフラ整備が不十分である場合には購入価格に加えて整備費用も見積もっておく必要があります。不動産価格そのものは安く利回りが高そうに見える案件であったとしても、整備費用などを含めると想定以上に薄利の案件になってしまう可能性もあることから注意が必要です。
賃貸需要の低さ
不動産投資で得られる利益・収入には賃料収入である「インカムゲイン」と不動産の売買差益で儲ける「キャピタルゲイン」の2通りがあります。インカムゲインを最大化するためには入居率を高めることと賃料を高くするという2つのアプローチがありますが、そのためには入居ニーズの高い物件である必要があります。しかし市街化調整区域には基本的に商業施設や公的設備がありませんし、駅やスーパー・コンビニ、学校、病院などの施設とも距離が離れていることが少なくありませんので、生活に不便なことから賃貸需要が低い傾向にあります。
売却が難しい
不動産投資は出口戦略も考えなければいけません。市街化調整区域は「マイホーム購入層の需要が小さい」「売却できたとしても収益性の低さから安くなりがち」「資産価値の低さから融資が取りづらい」などといったネガティブな要素があることから、売却しづらいケースが多くなっています。そのため市街化調整区域の不動産に投資をする場合、そういったネガティブ情報も収集したうえで出口戦略までをしっかりと考える必要があるでしょう。
市街化調整区域への投資をおすすめできるケース
割安で収入も安定して見込める
市街化調整区域の不動産は前述の通り安い価格で取引できる傾向にあります。購入価格にインフラ整備や修繕などといった諸費用を加味しても期待できる利回りが十分に見込める場合、魅力的な投資対象になる可能性があります。しかし購入諸費用に限らず、「実際に賃貸収入を得られる環境にあるかどうか」の需要にも目を向ける必要はあります。例としては市街化調整区域内であっても市街化区域と隣接しているエリアや市街化調整区域に指定される前から住宅地が形成されていたエリアなどは一定の需要が見込める可能性があります。
少額でスタートしたい場合
市街化区域において一棟物件を購入したり区分所有物件を購入する資金力のない方やまずは少額から始めたいという方であれば、市街化調整区域の格安物件から着手してみてもよいでしょう。市街化調整区域で数百万円レベルの投資を行う場合、最悪のケースでも想定しうる損失金額はかなり小さく抑えることができるようになります。
長期保有を想定
市街化調整区域におけるネックは「出口戦略の取りづらさ」であるとも紹介しました。そのため手放す前提ではなく中長期的な保有を目的とする場合にはそのハードルを越えなくてよくなります。きちんとインカムゲインを積み重ねていき、じっくりと時間をかけて借入を返済したうえで利益化していくことを考えている場合は、市街化調整区域であったとしてもトータルでの黒字を見込んだ投資にできる可能性があります。
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