不動産投資は元手いくらで始められる？
投資は元手が必要です。この点は不動産投資も同様です。他の投資よりも多額の資金を必要とする不動産投資では、果たしてどれだけの元手が必要になるのか、様々な点からまとめています。
不動産投資の元手資金の目安
金融機関が融資の基準として設定している数字が「物件価格の20％」とされています。金額にすると約300万円前後となります。物件価格の20％が300万円に満たないものもありますが、自己資金として300万円あれば金融機関へのアピールとなります。ただし、あくまでも目安です。金融機関は融資の際、頭金となる自己資金だけではなく、他にも職業や年収、年齢、家族構成など様々な点を考慮するため、自己資金も「審査材料の一つ」でしかありません。
頭金は必要？
頭金は「必須」ではありませんが、頭金があればあるほど、銀行からの融資額が減少するため、その後の自分自身の負担が軽減される点に加え、銀行へのアピールになるのも事実です。また、頭金が多い方が月々の返済・利息負担が軽減される点もメリットといえるでしょう。一方で多額の自己資金を投入し、自分の手元にお金が残らないと万が一の時の出費に対応できなくなるリスクがあります。具体的には自然災害で補修が必要になった場合や、大規模修繕時です。急に出費を強いられるときには自己資金から捻出することになるため、自己資金の全てを頭金として投入すると、万が一の際にリスクとなります。このようなメリット・デメリットを踏まえて頭金を決定しましょう。
年収によりローン審査が通りにくい点に注意
ローン審査の判断材料の一つが年収です。年収が高ければ高い程、返済能力が高いことを意味します。一般的に、年収700万円ほどあると金融機関のローン審査で好印象を与えることができます。ただし、あくまでも目安です。ローン審査に関しても金融機関によってそれぞれ独自の査定項目を用意しています。また、年収の「内訳」も大切です。例えば東証一部上場企業の役員とフリーランスとでは、前者の方がローン審査に通りやすい可能性が高いです。年収は額面もさることながら、額面の安定性も重要です。年収の数字が高いに越したことはありませんが、その数字に安定性があるのかもまた、審査の際に問われる部分です。
元手いくらでどんな物件が買える？
自己資金は物件価格の約20％が目安だとお伝えしました。裏を返せば、元手によって購入可能な物件の価格がある程度分かります。目安としては下記のとおりです。
- 100万円：300万円～600万円
- 300万円：1,000万円～2,000万円
- 500万円：1,600万円～3,300万円
- 1,000万円：3,300万円～6,600万円
- 2,000万円：6,600万円～1.3億円
- 3,000万円：1億円～2億円
実際には立地条件・構造等で変化しますし、リスクや不動産投資への価値観など、人それぞれ異なる点もありますが、目安としては上記となっています。ただし、月々に支払えるローンの金額も考慮する必要があります。
参照元：武蔵コーポレーション株式会社｜ウェルスハック（https://www.musashi-corporation.com/wealthhack/own-fund）
参照元：イエステーション｜ローンシミュレーション（https://www.yes1.co.jp/contents/loan_math01）
参照元：オリックス銀行｜不動産投資ローン（アパート） シミュレーション（https://www.orixbank.co.jp/personal/loan/simulation/apartment.html）
不動産投資に必要な初期費用について
不動産登記
不動産の購入は、消耗品のように「お金を支払って入手する」だけではなく、不動産の所有者を法律的に証明する必要があります。つまり、不動産の購入とは「所有権を獲得する」ことを意味します。これらが「不動産登記」の内実ですが、さらにその内訳をみると自分自身の名義となることで国に納める税金「登録免許税」と司法書士に支払う司法書士報酬の2つの合算となっています。一方で、登録免許税には多くの種類があります。売主から買主へと権利が移動する場合には所有権移転登記、不動産をローンで購入する際には抵当権設定登記が行われます。これらの費用は物件価格によって異なります。また、司法書士に依頼するのではなく自ら行うことで司法書士報酬は不要となります。
税金
不動産を取得すると、税金がかかります。有償・無償や登記の有無にかかわらず、課税となります。不動産取得税の計算方式は、平成20年4月1日から令和9年3月31日までの場合は下記となります。
- 土地・家屋：3/100
- 家屋（非住宅）：4/100
ただし、課税標準額が下記未満の場合、不動産取得税は課税されません。
- 土地：10万円
- 家屋・新築、増築、改築：23万円
- 家屋・売買など：12万円
参照元：東京都主税局｜不動産取得税（※2024年9月時点の情報です。）（https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/shisan/fudosan.html）
ローン手数料
ローンを組む場合、手数料が発生しますが、金額に対してかかるものではなく、金融機関が設定している手数料となります。一般的な相場としては融資額の1～3％なので、融資額が多くなるほどローン事務手数料も高くなります。元手となる自己資金が少ない場合、ローンに頼る金額が増えるため、ローン事務手数料も高くなります。わずかな違いではあっても、元手次第では大きな違いが生まれため、ローンを組む際の一つの判断材料となります。
仲介手数料
不動産を購入する際、不動産会社に仲介してもらった場合に成功報酬として支払う金額です。仲介手数料の注意点として、消費税の対象となる点です。例えば仲介手数料が10万円だった場合、消費税は10％で1万円、総額で11万円の仲介手数料が発生します。
ちなみに仲介手数料の上限の相場は以下のように計算されます。
- 200万円以下の部分:対象金額の5％（+消費税）
- 200万円超〜400万円以下の部分：対象金額の4％（+消費税）
- 400万円超の部分：対象金額の3%（+消費税）
保険料
不動産投資の特性を考えた時、火災保険・地震保険への加入は必須です。これらの保険に加入しなかった場合、自然災害時に高額な補修費が必要になります。資金繰りが難しくなるだけではなく、黒字が遠のく可能性が高まります。そのため、保険は重要ですが、保険もまた、様々なタイプがあります。中身もそれぞれ異なることから、吟味したうえでの加入が重要です。保険に関しては価値観次第ではありますが、不動産投資の場合、「いざ」「万が一」を考えることが重要です。また、注意点として、地震保険には単体で入ることができません。火災保険とのセットでの加入が条件に設定されているケースが一般的なので、地震保険への加入を検討している方は火災保険に加入することになります。
清算金
売主がすでに支払っている費用を日割り計算して請求するための費用です。この項目の対象となるのは固定資産税や都市計画税です。これらの税金は毎年1月1日時点での所有者を対象に、4月1日に1年分支払うことが通例です。いわば「先払い」してもらっている形なので、新たに所有した場合、既に先払いしてもらっていた分を支払うことになります。固定資産税や都市計画税だけではなく、マンションの管理費や修繕費も同様です。これらを把握しておかないと「思わぬ出費」に直面することになるため、清算金が必要になることも覚えておきましょう。
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