不動産投資で利益が生まれる仕組みを解説
ここでは、不動産投資における利益についてまとめています。利益が生まれる仕組みのほか、元を取るまでの期間の算出方法なども紹介しています。
不動産投資で利益が生まれる仕組み
不動産投資には、「購入した物件を賃貸として貸し出し、家賃収入を得る」方法と「物件を購入し、価値が高まったタイミングで売却して利益を得る」方法があります。
インカムゲイン
インカムゲインとは、「購入した物件を賃貸として貸し出し、家賃収入を得る」方法です。
たとえば、オーナーが3,000万円かけて物件を購入し、賃貸として貸し出したとします。その物件が計10室で、1室7万円/月の家賃であれば、満室なら毎月計70万円の家賃収入を得られます。この家賃収入をインカムゲインと呼びます。
インカムゲインはローリスクローリターンの不動産投資方法といわれていますが、安定した収益を得るためには「空室になりにくい物件を選ぶこと」と「空室対策に強い管理会社に依頼すること」が大切。満室状態が続けば早期に物件購入費分を取り戻せますが、空室状態が続けば思うように収益を得られません。
キャピタルゲイン
キャピタルゲインは、「物件を購入し、価値が高まったタイミングで売却して利益を得る」方法です。
たとえば、オーナーが3,000万円で購入した物件を、3,500万円で売却したとします。実際には売買手数料などが発生しますが、単純に考えて500万円もの利益がでていますよね。このように物件売買で得た差益をキャピタルゲインと呼びます。
キャピタルゲインは、ハイリスクハイリターンの不動産投資方法だといわれています。狙い通りに購入額よりも高く売れれば良いのですが、「購入時よりも不動産価値が下がってしまい、損をした」という失敗例もあるからです。そのため、キャピタルゲインでは「今後値上がりする物件を見極める知識や経験」と「適切なタイミングで売却をすること」が重要です。
インカムゲイン・キャピタルゲインはどちらが良い？
インカムゲインとキャピタルゲインのどちらが優れているかは、一概にはいえません。ローリスクローリターンをとるか、ハイリスクハイリターンをとるかという点でも判断が必要なため、慎重に決めましょう。
インカムゲインのメリット
インカムゲインのメリットは、「安定した利益を得やすい」ことです。キャピタルゲインのように収益性は高くありませんが、ローリスクでローリターンを得られます。
先述した例でいうと、3,000万円かけて購入した物件でも、満室状態が続けば4年もかからないうちに物件購入費を超える収益を得られるのです。その後も安定した収益を得続けられるでしょう。
ただし、賃貸経営では経費や修繕積立費などもかかります。また、空室状態では「物件購入費分をなかなか取り戻せない…」というリスクもあることを覚えておきましょう。
キャピタルゲインのメリット
キャピタルゲインのメリットは、「短期間で大きな利益を得られる可能性がある」ことです。購入後に価値が上がる物件を見極められれば、インカムゲインよりも大きな収益を得られます。場合によっては、3,000万円で購入した物件が4,000万円で売却できることもあるでしょう。
ただし、キャピタルゲインで収益を得られるのは「購入額よりも不動産価値が高まった場合」のみ。不動産価値が下落してしまえば、3,000万円で購入した物件が2,000万円でしか売れないケースもあるのです。
不動産投資で元を取るにはどれくらいかかる？
72の法則
72の法則とは、資産が2倍になるまでにかかる年数と年利を求めることのできる算式です。72の法則はお金の運用時だけではなく、「借りたお金がどのくらいで2倍になるか」を考える際にも役立ちます。
たとえば、利回り3％でお金を運用した場合、資産が2倍になる期間は24年。これは、以下の算式で求められます。
- 72÷金利(%)≒資産が2倍になる期間
なお、72の法則で扱う金利は複利（2年目以降「元本+利子」に対して利子が乗せられる仕組み）であるため注意しましょう。
利回りから計算
利回りで算出する方法では、大まかではありますが、元を取るまでの年数を求められます。
- 1÷実質利回り≒元を取るまでの年数
たとえば、実質利回りが4％なら、元を取るまでに25年かかると考えられます。ただし、利回りから計算する方法では、物件の売却額を含んでいません。
CCRから計算
まずCCRとは、自己資金配当率のこと。不動産投資の効率を表す言葉であり、数値が高いほど投資効率が良いと判断できます。
CCRを求める算式は以下の通りです。
- CCR(%)＝年間キャッシュフロー÷自己資金額×100
また、以下の算式で元を取るまでの年数を求められます。
- 元を取るまでの年数＝1÷CCR
たとえば、自己資金150万円で毎年10万円のキャッシュフローがある場合、CCRは年間6.6％程度。元を取るまでの年数は15年と算出できます。
なお、CCRから計算する場合も、物件の売却額を含めていない点に注意が必要です。
IRRから計算
IRRとは、内部収益率のこと。時間経過を盛り込んで計算を行う利回りであり、「投資によって将来的に得ることができるキャッシュフロー」と「投資額」のそれぞれの現在価値が等しくなる割引率を計算したものです。つまり、将来的にどれだけ効率的にリターンを得られるかがわかります。そのため、売却額まで含めた全期間の利回りを算出することが可能です。
IRRの計算式は、投資期間が長くなるほど複雑なものになります。なお、Excelの機能を使って算出することが可能です。
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東急リバブル：湘南エリアに直営店拠点のある企業のなかで管理戸数最多（2021年10月～2022年9月統計より）https://www.zenchin.com/news/2023150.php
