不動産管理会社の変更はどんな場合に行うべき？
不動産投資を行う中で、管理を委託している管理会社の見直しを行うケースもあります。そこでこちらの記事では、管理会社の変更を検討するべきポイントや、変更する場合の注意点や流れについてまとめました。
不動産管理会社の変更を検討するべきポイント
3ヵ月以上空室が続いている
3ヵ月以上空室が続いており、さらに管理会社から内見や申し込みなど、入居に関する連絡がない場合には、不動産管理会社の変更を検討するタイミングであるといえます。このように長期的に空室が続いており、入居者が見つかる見込みが見られない場合には、今後も同じような状況が続く可能性が高いと考えられるため、空室対策に強い管理会社への変更を検討しましょう。
入居者を見つける力は、管理会社によって異なります。入居者がいなければ安定した収入につながらないため、管理会社を選択する際には空室対策に力を入れている管理会社かどうかをしっかりと確認することも大切であるといえます。
条件のよい物件でも管理費用が高い
所有している物件の条件が良いにもかかわらず、管理費用が高い場合にも管理会社の変更を検討することが推奨されます。現在、管理会社の管理費用は一般的には3〜10％とされていますが、中には管理費用が1〜3％といったように管理費用の安さを強みとしている管理会社も出てきています。
管理費用と空室を埋める力は比例するとされていますので、費用を安くするためだけに安易に管理会社を変更するのはあまりおすすめできませんが、所有している物件が「駅から徒歩5分以内」「都内にある」「築浅物件」といった良い条件が揃っている物件であれば、入居者を見つけやすい物件であるといえるため、管理費用が安い管理会社に変更したとしても空室のリスクが低いと考えられ、その分多くの収入が得られるといえます。
上記の点から、条件が良いものの管理費用が高いと感じる場合には、管理会社の変更を検討してみてはいかがでしょうか。
管理会社の対応が悪い
対応が悪く、本業の仕事に影響が出ている場合には、管理会社の変更を検討すべきといえます。
例えば、「入居者からのクレームが改善されない」「クレームに対して具体的な改善提案をしてくれない」「家賃の滞納が続いている」「十分に清掃が行われていない」といった状況が見られる場合、本業に悪い影響が出てくることが考えられます。他にも「担当者と意見が食い違う」「物件の状況に関する報告や連絡、相談が行われない」というケースもあります。
このように対応が悪いと感じる場合には、レスポンスの良い管理会社などに変更することで、本業に影響を与えずに不動産投資を継続できるようになります。
ただし、どのような対応をしてくれる管理会社かは、実際に対応を見てみないと判断が難しい部分といえるため、管理会社を変更したからといって対応がよくなるとは限らない、という点は念頭においた上で変更を検討していくことが必要です。
不動産管理会社を変更する場合の注意点
不動産管理会社の変更を検討する上では、単に「費用を安くしたい」という理由のみで安易に変更することは避けたほうが無難であるといえます。これは、管理費用と空室を埋める力は概ね比例するとされているためです。
例えば、駅から遠い、築年数が経過しているといったように、空室が埋まりにくい物件の場合には、しっかりと管理費用を支払うことによって満室を維持しやすくなります。このような面から、安易に管理費用が安い管理会社へ変更するのは避けたほうが良いといえます。
上記でも少し解説していますが、物件の条件が良いために非常に入居の需要が高い、空室が出てもすぐに埋まるといった状況であれば、管理費用が安い会社だったとしても満室を維持できるといえますが、そうではない場合には管理会社を変更したために空室がなかなか埋まらない、という状況になる可能性もある点から、管理会社の変更は慎重に検討するべきです。
不動産管理会社を変更する場合の流れ
1.管理会社との契約内容の確認
管理会社を変更しようとする場合には、管理会社との契約内容を確認します。特に「違約金の発生の有無」「解約予告期間」について確認をします。国土交通省による賃貸住宅標準管理委託契約書の第20条では、「解約の3ヵ月前に文書で申し入れを行う」または「3ヵ月分の管理報酬相当額を支払う」ということが条件とされています。
参照元：国土交通省｜賃貸住宅標準管理委託契約書［※PDF］（https://www.mlit.go.jp/common/001228954.pdf）
2.新たな管理会社選びを行う
続いて、新しい管理会社を選びます。この時のポイントは、現在の管理会社を利用する中で不満となっている部分や改善して欲しい部分をピックアップしておくことです。そして、新たな管理会社ではこの部分を解消できるかどうかを確認しながら選定していきます。
3.現在の管理会社に解約通知を送る
新たに委託する管理会社が決まった後に、現在の管理会社に対して管理委託契約書の内容に従って解約の通知を行います。この時には解約理由を明確にしておき、聞かれた場合にしっかりと説明ができるように準備しておくことが大切です。
4.借主に告知する
借主に対し、管理会社が変更になったことを通知します。この時の通知は、一般的に書面で行われます。
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