不動産投資におけるサブリースのメリット・注意点
不動産投資ではサブリース契約が可能です。ここでは、サブリース契約のメリットや注意点について紹介します。
サブリース契約とは
サブリース契約とは、不動産管理会社がオーナーから物件をまるごと借り上げし、それを入居者に転貸する形態のことです。オーナーは自身の所有している物件を一括で管理してもらい、毎月一定の家賃保証を受けることが可能です。
サブリース会社が賃料の徴収や入居者の募集は行い、空き部屋の有無にかかわらずオーナーに賃料を保証します。基本的な仕組みや注意点を正しく理解した上で行えば、さまざまなメリットがあります。
不動産投資におけるサブリース契約のメリット
管理業務を任せられる
賃貸物件の運用では、入居者の募集や入退去手続き、建物のメンテナンスなどさまざまな業務があり、オーナーひとりで全てを行うのは大変です。
サブリース契約ならば管理業務をサブリース会社にまとめて任せることができ、管理の手間を大幅な軽減が可能です。また、契約内容によっては一部の管理コストも負担してもらえる場合があります。
空室・家賃滞納のリスクを抑えられる
賃貸経営では基本的に入居者が支払う賃料のみが収入となるため、空き室の発生や家賃滞納は重大なリスクです。サブリース契約では、空室や家賃滞納の有無に関わらず一定の収益を得ることができます。
入居者ではなくサブリース会社に物件を貸し出すため、空室リスクを大幅に低減でき、一定の収益を得ることができるでしょう。
相続税対策に利用できる
サブリース契約は、相続税対策に利用することが可能です。賃貸物件では物件の入居率が高いほど相続人自身が自由に使える部分は少ないとされ、相続税評価額は下がります。
サブリース契約ではオーナーがサブリース会社に一棟まるごと貸し出しているため、入居の実態に関わらず空室はないと判断され、結果として相続税の負担が軽減されます。
サブリース契約の注意点
一方的に賃料や保証金額が変更されるリスクがある
サブリース契約では、家賃の保証期間があるにもかかわらず一方的に賃料を減額されるリスクがあります。サブリース会社は一般の入居者と同じ立場であるため、家賃相場が下がったり築年数が経ったりした場合、家賃減額の交渉や請求を行うことが可能です。
家賃保証を減額されてしまうと収益が減ってしまい、ローン返済の計画が狂ってしまいます。ずっと同じ家賃料がもえらえることは少なく、実際は契約後数年で減額されることが多いです。
免責期間が設けられている
サブリース契約では空室があったとしても契約期間中は一定の収入を得られるのが大きな魅力ですが、新築物件や入居者が退去した直後に免責期間が設けられている場合が多いです。
免責期間とは、不動産管理会社がオーナーに対して家賃保証を行わなくてもよい期間のこと。一般的に1～6ヶ月ほどで、期間中オーナーは家賃保証を受けられません。契約を結ぶ前に免責期間についての取り決めをしっかり把握し、不明点や疑問点を確認しておきましょう。
入居者を選べない
サブリース契約をしていると、入居者はサブリース会社が選びます。オーナーは入居者を選べません。そのため、時には近隣トラブルを起こすなど問題のある人が入居してくる恐れがあります。
サブリース契約を解除したとき問題ある入居者を管理する役目はオーナーに戻ってくるため、後からトラブル対応に追われる可能性もあります。
サブリース契約でのリスクを避けるには？
サブリース契約でのリスクを避けるに、契約締結前に以下をチェックしておきましょう。
- 保証賃料：一般的に家賃収入の80～90％ほどの家賃保証率を設定。周辺の相場などをよく確認して、妥当な賃料かチェックする。
- 賃料見直し期間：賃料が見直されるタイミングを確認。過去の見直しや値下げ時の下限額も併せてチェック。
- 免責期間：どれくらいの期間が設定されているかチェックする。
- 解約条件：解約できない期間を確認。解約予告の時期や契約解除の条件などをチェックする。
契約内容をよく確認し、信頼できるサブリース会社を見極めることが大切です。
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