不動産投資でよくある失敗と対策
避けるべき「不動産投資の失敗」。不動産投資の失敗とはどのような結果を指すのでしょうか？ここでは、不動産投資の失敗についてまとめています。
不動産投資の「失敗」の定義
不動産投資の失敗とは、「事業計画通りに経営できていないこと」ではないでしょうか。
不動産投資の失敗例で代表的な例としては、「ローンの支払いができなくなった」などの例です。キャッシュフローが回らなくなり、月々の返済ができなくなってしまえば、多額の借金を抱えるリスクがあります。自己破産となってしまうケースもあるでしょう。
また、月々の家賃収入を得てローンの支払いができていたとしても、売却時の利益とトータルで考えた際にマイナスとなってしまえば、それは「失敗」といえます。
つまり、「家賃収入がたくさんある」「資産価値の高い不動産を所有している」といった状態であっても、事業計画通りに経営できず目標に応じた資産形成ができていなければ、不動産投資の失敗といえるでしょう。
不動産投資でよくある失敗例
ローン負担が大きく、返済が困難になる
収入に対してローンの返済額の割合が大きい場合、返済が困難になることがあります。たとえば、不動産購入時に頭金を減らしてローンを組むと、毎月の返済額が高額になる可能性があります。慎重に判断し、無理のない返済計画を立てることが重要です。
空室率が高く、家賃収入が安定しない
空室が多いと、その分家賃収入が減ってしまいます。想定した家賃収入を下回る状態が続けば、赤字のリスクにつながります。収入が少なくても経費はかかるため、不動産投資の失敗リスクが高まります。
空室率が高い物件には、「地域のニーズに合っていない」「相場よりも家賃が高い」「条件が悪く、魅力がない」といった特徴があります。そのため、物件を購入する前に地域調査や収益性の分析を行いましょう。
資金繰りに失敗し、資金不足に陥る
資金繰りに失敗して資金が不足すれば、経営が難しくなるのはもちろん、多額の借金や自己破産のリスクが高まります。不動産投資では、予想外の修繕などの出費が発生するケースがあります。突発的な出費に耐えられるよう事前に収入のシミュレーションを実施し、計画的な経営を行うことが大切です。
所有不動産の価値が下落した
順調な経営を続けていても、外部的な要因が不動産投資の失敗につながることがあります。
たとえば、物件の周辺環境が変化したり、物件で事件が発生したりなどの不動産の資産価値が急激に下落する可能性もあります。資産価値が落ちた不動産は想定よりも安い金額で売却することになるため、計画から大きなずれが生じてしまうでしょう。
災害や事故で物件が消失してしまった
地震・火災などの災害や事故によって、不動産が消失するリスクも考えておく必要があります。たとえば、物件消失の瑕疵責任を問われ、オーナーが損害賠償責任を負う事例がありました。
物件が消失しても、ローン返済は免除されません。消失してしまったら物件を売却できないため、ローン返済のために借金をするリスクがあります。災害に備え、保険に加入するかどうか検討しておきましょう。
悪質な不動産会社を契約してしまった
たとえば、悪質な不動産会社と契約し、収益性の低い物件を購入してしまうケースがあります。また、悪質な不動産会社に物件の管理を委託した結果、物件の資産価値が下がってしまうケースも考えられます。不動産会社選びは慎重に行いましょう。
不動産投資の失敗を避けるための対策
リサーチとシミュレーションを行う
不動産投資の失敗を避けるためには、事前のリサーチと入念なシミュレーションが重要です。物件の周辺環境や地域のニーズを調査し、収益性の高い物件を選びましょう。
また、事業計画に無理な点がないかの確認も必要です。投資が上手くいくケースだけではなく、想定外の資産価値低下のリスクも含めたシミュレーションを行いましょう。
入居率を高める工夫をする
安定した家賃収入を得るために、入居率の維持・アップは重要なポイント。
たとえば、物件のメンテナンスを怠った場合、退去者が増えてしまう可能性があります。そのため、物件を適切に管理してくれる不動産会社を選ぶことが大切です。
また、設備の更新も入居率アップに効果的です。とくに築年数の古い物件の場合、設備を更新することで入居率アップを期待できます。
管理会社の選定を慎重に行う
物件の管理を不動産会社に委託する場合は、会社選びを慎重に行いましょう。管理業務の範囲や内容、管理の実績などをしっかりとチェックし、信頼できる会社を選ぶことが大切です。
赤字続きの場合は売却も検討する
赤字が続いてしまう場合は、不動産投資の失敗によるリスクを少しでも抑えるために、物件の売却も検討しましょう。物件の売却が遅くなってしまうと、物件の資産価値減少に伴い売却価格が下がる恐れがあります。
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