不動産投資の利回りとは？利回りの相場について
ここでは、不動産投資における利回りについて紹介します。利回りの種類や計算方法などをまとめていますので、ぜひチェックしてみてください。
不動産投資の利回りとは
そもそも利回りとは、投資した金額に対する収益の割合を表したもの。そして、不動産投資における利回りとは、「物件を取得するためにかかった費用に対し、1年間の家賃収入がどのくらいの割合なのか」を示しています。
利回りを確認することで、投資したい物件でどのくらいの収益を得られるのか、何年で投資した資金を回収できるのかなどがわかります。
なお、不動産投資の利回りには、「表面利回り」「実質利回り」「想定利回り」「現行利回り」などの種類があります。
表面利回り・実質利回り
まず、表面利回りとは、「投資した物件価格に対する、1年間で得られる家賃収入の割合」のこと。税金や管理費といった経費は含めずに考えます。表面利回りはグロス利回りとも呼ばれており、広告などに表示されていることが多いようです。
一方、実質利回りとは、「投資物件の物件価格に経費を足したものに対する、1年間で得られる家賃収入の割合」のこと。表面利回りでは経費を含めずに計算しますが、実質利回りでは年間運営費・火災保険料・固定資産税・修繕費などの経費を含めて計算します。
実質利回りは、ネット利回りやNOI利回りと呼ばれることもあります。
不動産投資では実質利回りを重視する
不動産投資においては、物件購入価格に経費を加えた「実質利回り」を重視するのが一般的です。表面利回りだけで判断してしまうと、実際にかかった経費によって想定とのギャップが生じるためです。
広告などに掲載されている利回りは表面利回りの数値であることが多いため、実質利回りをシミュレーションして購入を検討することが大切です。
表面利回り・実質利回りの計算方法
表面利回りの計算方法は、以下の通りです。
- 表面利回り（％）＝年間家賃収入÷物件購入価格×100
表面利回りでは、計算に経費を加味せず、物件価格のみで考えます。たとえば、5,000万円の物件を購入し、1年間の家賃収入が600万円であった場合、物件の表面利回りは12％ということになります。
では、実質利回りはどうでしょうか。実質利回りの計算は、以下の方法で行います。
- 実質利回り（％）＝
（年間家賃収入-年間諸費用）÷（物件購入価格+購入時の諸経費など）×100
まず、年間の家賃収入から運営費などの年間諸費用を引きます。そして、物件購入価格には購入時にかかる経費を足します。表面利回りの計算例では年間家賃収入600万・物件購入価格5,000万円で利回り12％であったものが、実質利回りの計算ではもっと少ない数値が導きだされるでしょう。
そして、表面利回りよりも実質利回りの計算による数値の方が、その物件の実質的な収益力といえます。
想定利回り・現行利回り
利回りの考え方には、「想定利回り」や「現行利回り」などもあります。
想定利回りとは、満室経営を想定した利回りのこと。つまり、投資物件が常に満室で、最大の家賃収入を得られることを想定しています。
一方、現行利回りとは、現行の入居状況をもとに計算した利回りのことです。空室があればその分下がっている家賃収入で計算するため、より実際に近い利回りといえるでしょう。
なお、広告等に掲載されている利回りは「表面利回り」が多いと先述しましたが、この表面利回りは想定利回りで計算されていることがほとんど。満室の想定による高い利回りが掲載されていることが多いため、注意しましょう。
不動産投資の利回りの相場は？
不動産投資の利回りの相場は、以下の通りです。
- 区分マンション：利回り約7％
- 一棟マンション：利回り約7.6％
- 一棟アパート：利回り約8％
なお、上記の利回りは表面利回りです。区分マンション・一棟マンション・一棟アパートの表面利回りの相場を比較すると、一棟アパートが最も利回りが高いといえます。
また、利回りの相場は地域によっても異なります。地域によって各利回り相場の数値が異なるほか、利回りが高い物件の種類も異なることを覚えておきましょう。
参照元：健美家｜収益物件 市場動向 四半期レポート 2023年4月～6月期［※PDF］（https://www.kenbiya.com/doc/press/pre2023-07-11.pdf）
不動産投資の利回りに関する注意点
利回りの条件を確認する
広告等に掲載されている利回りは、「表面利回り」かつ「想定利回り」であることがほとんど。そのため、実際にかかる経費が考慮されていなかったり、満室の想定で空室リスクを考慮せずに計算されていることに注意しましょう。
とくに、極端に高い利回りには要注意。「立地や築年数の関係から、物件価格が低い」「実際には空室が目立つのに、想定利回りで計算されている」といったケースが考えられます。
そのため、投資物件を購入する際は、経費を含めた「実質利回り」かつ「現行利回り」で計算することが大切です。
利回りの高さだけで判断しない
不動産投資において、利回りを確認しておくことは重要です。しかし、利回りの高さだけで判断するのはおすすめできません。
利回りが高い物件は、たとえば表面利回りなら「物件価格が安く、家賃収入が高い」ということになります。
しかし、「資産価値の高い、高価格な物件で、利回りは低いが投資対象として優れている」というケースもあるのです。資産価値の高い物件は、立地に優れていたり、設備が充実していることが多いでしょう。そのため、「利回りはそれほど高くなかったけれど、空室リスクが低く、安定した経営ができている」という成功につながる可能性があります。
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