不動産投資におけるオーナーチェンジ物件の特徴と購入時の注意点
不動産投資におけるオーナーチェンジ物件の特徴や注意点、オーナーチェンジ物件を購入するメリットなどについてまとめています。
オーナーチェンジ物件とは
不動産投資におけるオーナーチェンジ物件とは、文字通り「不動産購入によってオーナーが変わる賃貸物件」であり、つまり「中古物件」を意味します。
オーナーチェンジ物件ではすでに別のオーナーが賃貸経営を行っているため、物件を購入すれば前オーナーが経営していた賃貸マンションやアパートなどの投資事業を引き継ぐ形になります。
なお、交代するのはオーナーのみであり、入居者との賃貸借契約はそのまま継続される点も重要な特徴です。
オーナーチェンジ物件で投資をするメリット
まとまった家賃収入をすぐに得やすい
自分でマンションを新築したり空室物件を購入したりして不動産投資を始めるのでなく、あえてオーナーチェンジ物件で不動産投資を始めるメリットとして、まずは投資のスタート時点からまとまった家賃収入を得やすいというものが挙げられます。
オーナーチェンジ物件においてすでに入居者がいる場合、新しく入居者を募集する必要はありません。家賃収入を得られるまでにかかる時間を短縮できるうえ、宣伝費などのコストを削減できる点が魅力です。
融資が通りやすい
物件の取得費用をローンでまかなう場合、ローン審査をパスするために適切な事業計画を作成したり返済能力について信頼を得られるよう十分な資料を提出したりしなければなりません。
しかし、オーナーチェンジ物件では収益性が最初から計算しやすくローン審査でも有利になります。
比較的安く購入できる
例えば新築マンションを建築するコストよりも、一般的に中古物件の方が取得費用は抑えられます。またオーナーチェンジ物件は自己使用の制限を受けるという点も価格が低下しやすい理由の1つです。
その他、空室物件では購入後にリフォームが必要になりやすい一方、すでに入居者のいるオーナーチェンジ物件ではリフォームが不要となりイニシャルコストを抑えられます。
投資における計画が立てやすい
ローン審査で有利になるという点に関連しますが、すでに入居者がいて前オーナーが不動産投資を行っていた物件の場合、まず入居者から得られる家賃収入について明確な数字を使ってシミュレーションを行うことが可能です。
さらにマンションの修繕履歴や過去の入退去に関する情報といったデータも確認できれば、改めて事業計画や投資戦略を立てていく際にも有利になることは見逃せません。
特に長期の入居者がいるようなオーナーチェンジ物件では、そのまま長く入居者が暮らしてくれて収入が安定するといった期待もあります。
前オーナーのノウハウを学べる
物件の管理方法や家賃回収の流れ、その他にも定期メンテナンスのタイミングや内容など、前オーナーが実際にその物件で行っていた不動産経営のノウハウをそのまま参考材料として流用できることも重要です。
投資戦略を立てやすいだけでなく、実際に行われていた取り組みや過去の情報をもとにすることで、日常的な経営にも活かせます。メリットを追求しつつ、リスクやデメリットに対しては改善策を検討できます。
オーナーチェンジ物件の注意点
室内や入居者の状況がわからない
すでに入居者のいるオーナーチェンジ物件を購入する際のリスクとして、部屋の内見をできないというものがあります。
空室物件であれば契約前に現地を訪れて、室内の状況を目で見て確かめることが可能です。しかし今現在そこに暮らしている入居者がいると、あくまでも室内は入居者のプライベート空間であり、室内へ立ち入って暮らしぶりを確認したり詳細な物件状態をチェックしたりすることは困難です。
内見できないことによるリスクとしては、部屋の内部がゴミ屋敷になっていたり、物件が劣化するような使われ方をされていたりする可能性があります。
万が一、その部屋がゴミ屋敷になっていると悪臭や虫害が発生したり、通常利用の範囲を超えて物件が損傷していれば後々に高額な修繕費が必要になったりといった恐れもあるでしょう。
購入後に退去される可能性もある
入居者のいるオーナーチェンジ物件リスクには、物件購入の直後に入居者が退去してしまい、想定していた家賃収入が失われてしまうといったものもあります。
入居者が退去する理由としては、ライフステージの変化や個人的な事情など色々なものが考えられますが、一方で悪質な不動産業者と入居者がグルになっている「サクラ入居者」といったケースもゼロではありません。
サクラの見極めは不動産投資の初心者にとって難しいため、まずは信頼できる不動産業者を見つけることが重要です。
現在の入居者の条件変更ができない
オーナーチェンジ物件において既存の入居者と締結されている賃貸借契約の条件を、オーナーが変わったからといって新オーナーが自己都合で変更することはできません。
そのため、例えば前オーナーと入居者との間で地域の相場より安い家賃で契約されていた場合、自分が新しくオーナーになってからも引き続き安い家賃で不動産投資を行わなければならなくなります。なお入居者の合意が得られれば家賃の増額も可能ですが、家賃交渉は一般的に容易でありません。
オーナーチェンジ物件でチェックすべきポイント
現地で物件を確認する
オーナーチェンジ物件のリスクを軽減するために、必ず現地を訪れて可能な範囲で実際のマンションの状況を確認するようにしてください。
たとえ室内に入れなくても、マンションの周囲を見てゴミや雑草などの状態をチェックしたり、ベランダや共用部の使われ方をチェックしたりすることで、そのマンションの治安や住民の暮らし方などをある程度まで推測できます。また建物や設備の劣化具合はメンテナンスの目安となり、臭いや虫といったポイントも住民リスクの判断に有効です。
物件を売り出した理由を調べる
オーナーチェンジ物件では通常、前オーナーが物件を手放した理由があります。そのため不動産業者に確認して、どうして物件が売却されたのか、その背景について把握しておくことも大切です。
例えば前オーナーに不動産投資とは全く別の経済的事情などがあり、とにかく現金を用意しなければならなかったといった理由もあるでしょう。しかし収益性の悪化や入居者トラブルなどが懸念された場合、当然ながらその物件を購入することは、投資失敗のリスクにつながります。
レントロールの確認
レントロールとは賃貸物件の面積や賃料、入居者との契約開始時期や契約期間といった諸情報がまとめられている資料です。
レントロールは賃貸状況を客観的かつデータとして分析するために重要であり、例えばレントロールによって同じ入居者が何度も契約更新をして長く暮らしている物件であれば、住み心地の良さや暮らしやすさを感じてもらっている優良物件である可能性もあります。
一方、レントロールに記載されない項目もあるため、その他の情報について不動産業者に詳細を確認することも大切です。
修繕履歴を調べる
不動産投資において利回りを悪化させる要因のひとつに、定期的なメンテナンスや大規模修繕といった物件維持にかかるコストの増大が挙げられます。
不動産投資を長く続けて賃貸マンションや賃貸アパートといった収益物件を長期保有する場合、どうしてもメンテナンスや修繕が必要なタイミングは生じます。そのため過去の修繕履歴などを確認し、次にどのタイミングで修繕やリフォームが必要になりそうか予測して、あらかじめコストシミュレーションを行うことは大切です。
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