空き家投資とは？
不動産投資の選択肢として空き家投資を検討している人へ向けて、メリットや注意点などをまとめています。
空き家投資とは
空き家投資とは、近年問題視されている空き家を活用した投資方法です。不動産投資というと、購入した不動産を賃貸物件として提供し、入居者から家賃を得て収益化する投資モデルが想起されるはず。空き家投資では空き家を購入し、リフォームの後に賃貸物件として家賃収入を得る投資方法です。
投資の対象が空き家の場合は購入時の物件価格が安く、イニシャルコストを抑えて投資活動を始められます。物件の状態が良ければリフォーム費用も削減できるため、適切な賃料設定が可能だとして、投資家から注目を集めています。
空き家の活用は国でも注目されており、投資用空き家は公開物件として今後も増えていくと予想されています。
空き家投資のメリットは？
スモールスタートで不動産投資ができる
まだ不動産投資を始めたことが無い人は、まずは最小限の費用でスタートできる方法をおすすめします。なぜなら、不動産投資を成功させるには、経験に基づく知識やノウハウが必要となるからです。
その点、空き家を対象とした投資は、イニシャルコストを抑えられるので融資を組みやすく、万が一費用が発生しても自己資金で購入可能なケースが多いでしょう。空き家投資は不動産投資の中でも金銭的リスクが低いため、スモールスタートを希望する人に向いています。
初期投資額が低いため利回りがよい
利回りとは、年間収支と不動産購入のトータル費用との割合を指します。不動産種別に関係なく、不動産投資を行ううえで物件購入を判断するのに重要なポイントです。
特に、ランニングコストを引いた利益から計算を行う実質利回りは、収益計画を考えるのに欠かせない部分になります。空き家はイニシャルコストが少なくなるので、高利回りが狙えるでしょう。
投資活動をスタートして比較的早い段階からイニシャルコストを回収できるのも、空き家投資のメリットだといえます。
節税などのメリットがある
不動産投資をはじめると、所得税・住民税と贈与税、相続税の3つを節税できます。所得税・住民税では、不動産投資で発生した経費を住民税もしくは所得税から控除可能。贈与税は課税額の20％減、相続税では贈与税と同じ節税効果が見込めます。
不動産投資の経費を支出することなく税金控除に使用できるため、トータル収入の増加が可能です。その他にも、現金贈与や相続よりも80％程度の評価額で計算できるので、不動産投資全体での節税効果も期待できます。
空き家投資の注意点
物件のあるエリアは需要が低い場合がある
投資の対象となる空き家は、郊外にあるケースがほとんどでしょう。もちろん、空き家の増加は近年問題視されていますが、都市部は利便性や人気が高く、空き家にせずオーナー自ら活用するため、中古戸建として公開される物件は少ないです。
一方、築年数が経過し、生活が難しい状態の場合は、「古家付き土地」として売りに出されるケースが多いでしょう。このような理由から、都市部や人気の高いエリアの空き家は公開されにくく、地方など需要の低いエリアの空き家は公開されやすくなります。
その他にも、需要の低いエリアで空き家投資を行っても借り手が見つからず、収益計画通りの利益を得られないなどのデメリットも存在するでしょう。
修繕・リフォームによるコスト
築年数が経過している空き家は耐久性が低く、入居後に設備や建物構造の破損が懸念となります。管理責任を追及されるようなケースを回避するためにも、あらかじめ物件の耐久性や耐震性はチェック・補修しておくのが重要です。
ただし、築年数によっては、耐震工事を含むリフォームが必要になることも。結果としてイニシャルコストがかさみ、利回りの悪化につながる可能性があるため、これから空き家投資をする人は注意しなければなりません。
売却が難しい
不動産投資というと、賃料にプラスして将来的に物件を売却した利益を考えたうえで計画を立てるのが一般的でしょう。とはいえ、一定期間投資活動を行ったうえで物件を売却するとなると、購入当初よりも築年数が経過していることになります。空き家の場合は、より築年数が古くなるのを考慮して売却タイミングを考えなければなりません。
また、安い物件を購入して高い利回りで物件を管理できても、売却する時には物件の価値がほとんど残っていない可能性があります。そのため、空き家投資を行う際は、建物ではなく土地の価値が低くならない物件を選ぶのが重要です。
ただし、地方の土地は都市部よりも安いので、通常の不動産投資と比べて、売却価格が安くなる点も念頭に置いておきましょう。
空き家投資で確認しておくべきこと
需要のあるエリアか下調べする
空き家投資を成功させるには、入居者が決まりやすいエリアかつ将来的に売却価格が落ちにくい物件であるのが重要です。そのため、物件を探す際には、その時の金額だけでなく周辺エリアや物件の資産価値などを考えたうえで総合的に判断してください。
とはいえ、不動産の将来性を自身で判断するのは難しいです。そのため、空き家投資を検討した段階で不動産会社へ相談し、気になる物件の需要やそのエリアの将来性などについてアドバイスをもらうと良いでしょう。
リフォームなどの予算を確認する
空き家投資のコツは、イニシャルコストを抑えるという点にあります。空き家は新築よりも本体価格が安い反面、状態によってはリフォームや補修が必要となるため、トータル費用を考えた予算設定が重要です。
これにより、計画に基づいた利回りでの経営ができ、失敗するリスクを減らせます。もしもリフォームをする場合は、諸費用の概算をしっかりチェックし、不明瞭な部分は施工を依頼する業者に確認してください。
重要事項説明書の確認
空き家を買う際は、宅地建物取引士による重要事項説明書について説明を受けます。重要事項説明書には賃貸経営に欠かせないポイントが数多く書かれているため、内容をしっかりと確認しましょう。
具体的には、雨漏りやシロアリ被害が発生した際、一定期間であれば元オーナーが費用を負担するなどが挙げられます。ただし、重要事項説明書や契約書に「契約不適合免責」と書かれていた場合、トラブル発生時の費用は現オーナー持ちとなるため注意が必要です。
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