円安は不動産投資にも影響する？
ここでは、不動産投資において円安がどのような影響を与えるのか、円安下で投資を行うメリットなどをまとめています。
円安による不動産投資の影響
円安による国内相場の勢いは、不動産投資も他の投資と同様に注目されています。なぜなら、不動産投資のような現物資産は、円安下でも価値が比較的安定しているからです。
多くの物品を輸入に頼っている日本では、円安によってスタグフレーションに陥りやすくなります。経済状況が不安定になると、1年以内に現金化が見込まれる流動資産よりも、現物資産に資金を使うケースが多くなるのです。
また、不動産の価格は株式投資と比べて、そこまで大きな変動は見られません。経済状況が安定しない場合でも、なるべく安定した資産運用をしたいという人からも注目されています。
さらに、円安が進むと日本の不動産は海外から見て割安になるため、日本の不動産を購入する外国人が増えています。特に、需要の高い都市部では、将来への期待感を持った外国人から見て魅力的に感じられるようです。
このように、インフレが進み続けている昨今、ゼロ金利政策を行っている日本は海外投資家からの魅力も多いようです。
円安下で不動産投資をするメリット
資産価値が上昇する
円安下で不動産投資を行うメリットは、何と言っても不動産の資産価値が高まるという点でしょう。円安になると、建築費の高騰や海外からの資本流入が増加します。これらは不動産の価値として認められるため、資産価値が上がります。
需要の高いエリアの不動産を持っている場合、将来的にもっと人気が高まることで売却価格が高まる可能性があるでしょう。
家賃の上昇が期待できる
食品から燃料まで、あらゆるモノを輸入に頼っている日本では、円安によって輸入製品の価格が上がるため、国内の物価も上昇します。物価上昇の影響は家賃も例外ではありません。建築費や不動産価格の上昇も、家賃を値上げする要因となります。
また、投資している不動産の利回りも物価上昇とともに上がるなど、インフレの影響を受けにくいのも魅力です。現金はそのまま保有していても額面が変わることはありませんが、家賃収入はインフレ率によって変動します。物価が上がれば収入も上がるので、安定した資産運用が期待できるでしょう。
円安時の注意点
円高になった時売却額が低くなる
円安の時は不動産価格が高まりますが、円高になった途端に売却額が低くなるため注意が必要です。また、円安時は海外の投資家からの資本流入が増加する反面、円高になると不動産価格の下落はもちろん、資金の引き上げなどの恐れがあります。為替相場はあらゆる要因によって変動するため、正確な予測は非常に困難です。
しかし、日常的に経済動向をチェックしておけば、早めの対処が可能となります。不動産投資をする人は、日ごろから経済動向に敏感になっておくと良いでしょう。
メンテナンス費用の増加
円安になると建築費やリフォーム費、修繕費などが高騰します。メンテナンスコストが大きくなると、不動産投資における収益性が低下するケースも。とはいえ、空室対策や入居者満足度の向上を目指すには、定期的なメンテナンスが欠かせません。
円安のタイミングで不動産投資を行う際は、余裕を持って施工費用を見積もるのが重要です。
投資ローンの金利が上昇する可能性がある
金利上昇のリスクも、円安下で不動産投資を行う際のデメリットだといえます。なぜなら、円安による物価高騰を原因として、日本銀行が政策金利を上げる可能性があるからです。これにより、投資ローンの金利が上昇するかもしれません。
投資ローンの金利上昇は、返済額の増加による毎月の返済負担の増加を招きます。キャッシュフローの悪化も考えられるため、投資ローンを利用する際は、金利上昇の可能性を考慮したうえで、無理のない返済計画を立てましょう。
円高時に不動産を買って円安で不動産を売ればいい？
円安時に建築費用などが高くなることから、不動産を購入するのは円高時、売却するのは円安時が良いと考える人が多いでしょう。しかし、これはキャピタルゲインで利益を得る場合に限ります。
キャピタルゲインとは、保有する不動産の売却で得られる売買差益のことです。不動産購入時よりも円安が進めば、大きく儲けられる可能性がありますが、円高になった場合は大きな損失を生んでしまいます。
そもそも、不動産投資は長期的に家賃収入を得るための金融商品。家賃収入は円安・円高のどちらでもほとんど変動しないため、家賃で収益を得たい場合は為替相場で安易に判断するのは避けるのが賢明です。
そのため、円安の状況であっても、ニーズのある物件であればインカムゲインを目的に購入するのも良いでしょう。
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